Η Αθηναϊκή Ριβιέρα: Κοινωνική φυσιογνωμία και αγορά ακινήτων στο παράκτιο μέτωπο της πόλης
Μαλούτας Θωμάς|Σπυρέλλης Σταύρος Νικηφόρος
Δομημένο Περιβάλλον, Οικονομία
2022 | Αυγ
Η Αθήνα, το παραλιακό της μέτωπο και η Βουλιαγμένη
Η πρωτεύουσα είχε παραδοσιακά γυρισμένη την πλάτη στη θάλασσα και ο Πειραιάς, που λειτουργούσε πάντα ως ξεχωριστή ενότητα, χρησιμοποιούσε τη θάλασσα πρωτίστως για μεταφορές και εμπόριο. Το παραλιακό μέτωπο δεν ήταν ποτέ επίκεντρο έντονης οικιστικής ανάπτυξης για την πρωτεύουσα. Η περιοχή από το Ελληνικό μέχρι τη Βάρκιζα, δηλαδή το κεντρικό τμήμα της λεγόμενης «Αθηναϊκής Ριβιέρας» (όρος στη λογική του μεσιτικού place branding), ήταν αραιοκατοικημένη μέχρι τη δεκαετία του 1980 και πολλοί πυρήνες των οικισμών της δεν ήταν πάνω στο κύμα. Αντίθετα, σε κεντρικά σημεία του παραλιακού μετώπου βρίσκονταν επί πολλές δεκαετίες αθλητικές και άλλες εγκαταστάσεις μεγάλης έκτασης –όπως το παλιό αεροδρόμιο και ο Ιππόδρομος που μετακινήθηκαν στα Σπάτα και στο Μαρκόπουλο αντίστοιχα, αλλά και το γήπεδο Καραϊσκάκη και το στάδιο Ειρήνης και Φιλίας που παραμένουν. Οι πιο κεντρικοί οικισμοί της παραλίας (Νέο Φάληρο, Μοσχάτο, Καλλιθέα), επίσης δεν είχαν το κέντρο τους στο παραλιακό μέτωπο. Ακόμη και στο Παλαιό Φάληρο, που αποτελούσε περιοχή αναψυχής με κεντρικό στοιχείο τη θάλασσα, η δυναμική της οικιστικής του ανάπτυξης τροφοδοτήθηκε από την επιθυμία των ξεριζωμένων Κωνσταντινοπουλιτών της δεκαετίας του 1950 να έχουν την επαφή με τη θάλασσα που είχαν συνηθίσει.
Χάρτες 1-4: Κατανομή του πληθυσμού ανάλογα με την παλαιότητα της κατοικίας
Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015)
Κατά την περίοδο του μεσοπολέμου δημιουργήθηκαν εξοχικοί συνοικισμοί στα πρότυπα των προαστείων-κηπουπόλεων, με συγκεκριμένα πολεοδομικά και αρχιτεκτονικά πρότυπα, στα προάστεια της Αθήνας από ιδιώτες επιχειρηματίες. Για την ανάπτυξη του παραλιακού μετώπου σημαντικό ρόλο έπαιξε η ανάπτυξη των υποδομών, του οδικού δικτύου από το Φάληρο μέχρι τη Βουλιαγμένη, που κατασκευάστηκε εκείνη την περίοδο. Το 1922 έγινε το πρώτο σχέδιο για την περιοχή της Ευρυάλης (Γλυφάδα) που επεκτάθηκε το 1925, ενώ το 1926 εγκρίθηκε το σχέδιο και ο οικοδομικός κανονισμός για τον συνοικισμό του Αλίμου (Καλαμάκι), τον συνοικισμό «Τράχωνες» (σημερινή Αργυρούπολη), και τη Βούλα. Εξαίρεση αποτελεί το Παλαιό Φάληρο το οποίο σχεδιάστηκε από την αρχή (1880) ως θέρετρο. Κατά την δεκαετία του 1930 στη ευρύτερη περιοχή ιδρύθηκαν και οικοδομικοί συνεταιρισμοί, όπως στις περιοχές της Βούλας και της Βάρκιζας (βλ. Καυκούλα, 1990).
Παράλληλα, το παραλιακό μέτωπο δεν ήταν ποτέ τόπος μαζικής προαστιακής συγκέντρωσης των υψηλών κοινωνικοεπαγγελματικών ομάδων της Αθήνας, όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Κηφισιά και η Εκάλη. Υπήρξε τόπος παραθερισμού με σχετικώς διαταξικό χαρακτήρα, που σταδιακά μετατράπηκε σε περιοχή μόνιμης κατοικίας. Στην κοινωνική του φυσιογνωμία κυριαρχούσαν τα μεσαία στρώματα, χωρίς έντονη παρουσία εργατικών κατηγοριών και με λίγες και χωρικά εντοπισμένες συγκεντρώσεις μεγαλοαστικών ομάδων.
Χάρτες 5-8: Τα σχέδια των εξοχικών συνοικισμών του Μεσοπολέμου
Η δημογραφική και κοινωνική εξέλιξη του παραλιακού μετώπου, σε σύγκριση με ορισμένες άλλες περιοχές της αθηναϊκής μητρόπολης, συνοψίζεται στον Πίνακα 1. Πληθυσμιακά το τμήμα από το Φάληρο μέχρι τη Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη παρουσιάζει σημαντική αύξηση πληθυσμού (+26%) την περίοδο 1991-2021, όταν η αύξηση στο σύνολο της πόλης ήταν 3,8% και στο τμήμα του μετώπου από τον Πειραιά μέχρι την Καλλιθέα ο πληθυσμός μειώθηκε κατά 19% και στο κέντρο της Αθήνας κατά 23%. Όσον αφορά την κοινωνική φυσιογνωμία, το παραλιακό μέτωπο από το Παλαιό Φάληρο μέχρι τη Βουλιαγμένη παρουσιάζει σημαντική άνοδο της κοινωνικής φυσιογνωμίας την περίοδο 1991-2011, όπως αυτή καταγράφεται από το ποσοστό των υψηλών επαγγελματικών κατηγοριών –διευθυντικών στελεχών και επιστημονικών και ελεύθερων επαγγελματιών– σε σχέση με το ποσοστό των ίδιων κατηγοριών στο σύνολο της πόλης. Η αλλαγή αυτή της κοινωνικής φυσιογνωμίας είναι αντίθετη με αυτή που καταγράφεται σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές της πόλης που αναφέρονται στον Πίνακα 1. Ο Δήμος Αθηναίων παρουσιάζει σημαντική μείωση των υψηλών επαγγελματικών κατηγοριών, με το ποσοστό τους να μειώνεται από 1,21 φορές το μέσο ποσοστό της πόλης το 1991 σε 0,92 φορές το 2011. Ακόμη και οι περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση των κατηγοριών αυτών –όπως ο Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού– καταγράφουν σχετική μείωση κατά την ίδια περίοδο. Συνολικά, καταγράφεται μια σύγκλιση της κοινωνικής φυσιογνωμίας του παραλιακού μετώπου (Φάληρο-Βουλιαγμένη) με εκείνη των περιοχών συγκέντρωσης των υψηλών και ιδίως των υψηλών-μεσαίων επαγγελματικών κατηγοριών στα βορειοανατολικά προάστια της πόλης.
Πίνακας 1. Δημογραφική εξέλιξη του παραλιακού μετώπου (1991-2021) και αλλαγή της κοινωνικής φυσιογνωμίας (1991-2011)
Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) για 1991 και 2011 και ΕΛΣΤΑΤ (2022)
Χάρτης 9: Δημογραφική εξέλιξη στην περιφέρεια Αττικής (1991-2021)
Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) για 1991 και 2011 και ΕΛΣΤΑΤ (2022)
Η Βουλιαγμένη, που θεωρείται σήμερα περιοχή κατοικίας υψηλών κοινωνικοπεγγαλματικών ομάδων, παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις στο εσωτερικό της. Το κέντρο του οικισμού της –στη δυτική πλαγιά του λόφου που τη χωρίζει από τη Βάρκιζα (Εικόνα 1)– ήταν παλιά διάσπαρτο από ξύλινες μονώροφες παραθεριστικές παράγκες που σταδιακά αντικαταστάθηκαν από σύγχρονες κατασκευές. Αυτό το τμήμα του οικισμού αλλοιώθηκε σημαντικά επί δικτατορίας, οπότε και κατασκευάστηκαν πολυώροφες πολυκατοικίες, πολλές φορές χαμηλής ποιότητας (Εικόνες 2-3), με ώθηση από τη μεγάλη αύξηση του συντελεστή δόμησης (Εικόνες 4-5).
Οι γύρω περιοχές που εποικίστηκαν αργότερα, δηλαδή τα χαμηλότερα σημεία στις δύο πλευρές του λόφου που χωρίζει τη Βουλιαγμένη από τη Βάρη και τη Βούλα (Εικόνες 6-7), προσέλκυσαν νεότερα υψηλά-μεσαία στρώματα σε μονάδες τύπου μεζονέτας ή μικρής πολυκατοικίας, καθώς οι συντελεστές δόμησης είχαν εν τω μεταξύ μειωθεί και ο στεγαστικός δανεισμός για τέτοια ακίνητα ήταν απρόσιτος για ομάδες χαμηλότερου εισοδήματος. Οι μεγαλοαστικές ομάδες στην περιοχή συγκεντρώνονται, εδώ και πολλές δεκαετίες, στην άκρη της χερσονήσου στο Καβούρι (Εικόνα 8) και, πιο πρόσφατα, γύρω από την είσοδο του ερευνητικού κέντρου «Αλέξανδρος Φλέμιγκ», πάνω στο μικρό δρόμο που ενώνει τη Βουλιαγμένη με τη Βάρη (Εικόνα 9).
Εικόνες 1-10: Η οικιστική ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής της Βουλιαγμένης
Μεγάλο διακύβευμα για το μέλλον της ευρύτερης περιοχής είναι η προνομιακή και αδόμητη, μέχρι σήμερα, περιοχή της Φασκομηλιάς, κατά μήκος του παραλιακού δρόμου που συνδέει τη Βουλιαγμένη με τη Βάρκιζα (Εικόνα 10). Τα σχέδια αξιοποίησης της περιοχής από την ιδιοκτήτρια Εκκλησία της Ελλάδος έχουν εμποδιστεί κατά καιρούς από τις δημοτικές αρχές και από προστατευτικές διατάξεις σε κεντρικότερο επίπεδο. Η μεταφορά, ωστόσο, της αξιοποίησης της «Αθηναϊκής Ριβιέρας» στο ΤΑΙΠΕΔ (Χατζηγεωργίου 2022) και ο επιθετικός επενδυτικός προσανατολισμός της κυβέρνησης της Νέας Δημοκρατίας για την παραλιακή ζώνη «Πειραιάς-Σούνιο», δημιουργούν σοβαρές ανησυχίες για το περιβαλλοντικό και κοινωνικό μέλλον αυτού του κομματιού του παραλιακού μετώπου της Αττικής.
Αν το μέλλον της αδόμητης Φασκομηλιάς εξακολουθεί να αποτελεί διακύβευμα, υπάρχουν πολλές άλλες εξελίξεις τα τελευταία χρόνια που δείχνουν καθαρά την κατεύθυνση που έχουν πάρει τα πράγματα.
Οι αλλαγές στην αγορά των ακινήτων
Η οικοδομική δραστηριότητα, που είχε περιοριστεί επί πολλά χρόνια, έχει έντονα αναζωογονηθεί τελευταία. Αυτό αφορά νέες οικοδομές στην περιφέρεια των οικισμών, αλλά κυρίως την ανέγερση πολυτελών πολυκατοικιών (συχνά με ιδιωτική πισίνα ανά διαμέρισμα) στη θέση παραθεριστικών μονοκατοικιών και μικρών πολυκατοικιών παλαιάς κατασκευής. Πρόκειται για δραστηριότητα που παρατηρείται πολύ στη Βουλιαγμένη, τη Βούλα, τη Γλυφάδα, τη Βάρκιζα (Εικόνες 11-22). Σε ένα μικρό δρόμο στη Βουλιαγμένη, δεύτερο παράλληλο από την παραλιακή λεωφόρο όπου η οικοδομική δραστηριότητα ήταν μηδενική επί πολλά χρόνια, ανεγείρονται ταυτόχρονα τρεις νέες οικοδομές παράλληλα με ακόμη περισσότερες ανακαινίσεις σε μήκος πέντε οικοδομικών τετραγώνων.
Εικόνες 11-22: Νέες και αναγειρόμενες κατασκευές στη Βούλα και τη Βάρκιζα
Οι νέες κατασκευές δίνουν την εντύπωση μιας περιβαλλοντικά ευαίσθητης αρχιτεκτονικής –κάτι που δεν ισχύει κατ’ανάγκη– η οποία ακολουθεί ένα πρότυπο κατασκευών του παντού και του πουθενά, απρόσωπων και ρευστών, χωρίς αναφορές στο συγκείμενο που τις περιβάλλει. Παράλληλα, οι κατασκευές αυτές δομούν με σαφήνεια την απομόνωση των οικιστών από τον φυσικό και κοινωνικό περίγυρό τους. Ο χώρος της κατοικίας απομονώνεται οπτικά και οχυρώνεται «αμυντικά» από το δρόμο με ψηλούς μαντρότοιχους και φυσικά εμπόδια για την ασφάλεια προσώπων και περιουσίας, ενώ απομακρύνεται και από τη θάλασσα, η οποία είναι μεν κοντά αλλά λειτουργεί ως σκηνικό, αντικαθιστάμενη λειτουργικά από την ιδιωτική πισίνα. Χτίζονται έτσι αυτοαναφορικές νησίδες οικιστικής πολυτέλειας [1] για όσους μπορούν να τις αποκτήσουν (Εικόνες 23-28).
Εικόνες 23-28: Νέες πολυτελείς κατασκευές στη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα
Χάρτης 10: Χωροθέτηση αγγελιών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην περιοχή της Βουλιαγμένης
Πηγή: AIRDNA.co, 5/08/2022
Η αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα σχετίζεται προφανώς με την αυξημένη ζήτηση. Αυτή αφορά εγχώρια ζήτηση ευκατάστατων νοικοκυριών που επιλέγουν να μετακινηθούν προς την παραλία –πρόσφατα και ως απότοκο της πανδημίας– αλλά κυρίως αφορά ζήτηση από το εξωτερικό. Η τελευταία περιλαμβάνει τη ζήτηση για τουριστική βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και για πιο μακροπρόθεσμη μίσθωση (αυτή των ψηφιακών νομάδων, για παράδειγμα) ή για επένδυση με στόχο την εκμετάλλευση της γενικώς αυξημένης ζήτησης για καταλύματα στην περιοχή. Η αυξημένη ζήτηση στο παραλιακό μέτωπο αντικατοπτρίζεται στο χάρτη των αγγελιών για βραχυχρόνια μίσθωση (χάρτης 10), και στην μικροτερη μείωση της ζήτησης στην παραλία σε σύγκριση με την υπόλοιπη μητροπολιτική περιοχή (Ρουσάνογλου 2022). Συγχρόνως, η παρουσία ζήτησης από το εξωτερικό αναδεικνύεται και μέσα από πολλές μικροϊστορίες: σε μικρή οικογενειακή πολυκατοικία με πέντε διαμερίσματα κατασκευασμένη το 1966, σε κεντρικό δρόμο στη Βουλιαγμένη, πωλήθηκαν από τον αρχικό ιδιοκτήτη δύο διαμερίσματα (το πρώτο τη δεκαετία του 1970 και το δεύτερο τη δεκαετία του 2000) στον ίδιο Έλληνα αγοραστή, που τα χρησιμοποίησε για παραθεριστική κατοικία της οικογένειάς του και μακροπρόθεσμη επένδυση.
Μετά από 50 χρόνια σταθερών ιδιοκτησιακών σχέσεων και ιδιόχρησης, η μικρή αυτή πολυκατοικία έχει αποκτήσει αυξημένη κινητικότητα στις μεταβιβάσεις, τους χρήστες και την εθνοτική φυσιογνωμία. Ο κληρονόμος του αγοραστή των δύο διαμερισμάτων, τα πούλησε το 2017: το ένα σε νεαρή Αιγύπτια, κάτοικο Λονδίνου και κάτοχο χρυσής βίζας, η οποία προσπαθεί να το νοικιάσει στην αγορά της βραχυχρόνιας ή/και της σταθερής μίσθωσης και το άλλο σε Λιβανέζο επενδυτή, ο οποίος με τη σειρά του το πούλησε σε Κινέζο επενδυτή που προσπαθεί να το αξιοποιήσει μέσω Κυπριακής εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Τα υπόλοιπα τρία ανήκουν στην οικογένεια της κληρονόμου των αρχικών ιδιοκτητών, με το μεγάλο οροφοδιαμέρισμα του επάνω ορόφου να κατοικείται εδώ και 45 χρόνια από την ίδια και το σύζυγό της, το ισόγειο να λειτουργεί ως αποθήκη και εκείνο του πρώτου ορόφου να κατοικείται από το 2021 από Γερμανίδα δημοσιογράφο εγκατεστημένη μόνιμα στην Ελλάδα. Το διαμέρισμα αυτό ανακαινίστηκε το 2018, αρκετά χρόνια μετά το θάνατο των γονιών της ιδιοκτήτριας που ζούσαν εκεί και μετά από μια σύντομη απόπειρα εκμετάλλευσής του με βραχυχρόνια μίσθωση. Ανάλογες ιστορίες μπορεί κανείς να βρει σε πολλά κτήρια της περιοχής που πλέον μπαίνουν στο νέο ρυθμό της αγοράς, έστω και αν δεν μοιάζουν να πληρούν τις προϋποθέσεις (Εικόνες 29-30).
Εικόνες 29-30: Παλιές κατασκευές στο σημερινό ρυθμό της αγοράς ακινήτων στη Βουλιαγμένη
Το οικιστικό απόθεμα στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας βρισκόταν στα χέρια μεσαίων στρωμάτων της πόλης, με διακυμάνσεις στην κοινωνική φυσιογνωμία ανά περιοχή. Αφορούσε ιδιόκτητη παραθεριστική κατοικία που προοδευτικά μετατράπηκε σε μόνιμη, παραμένοντας ωστόσο –αν όχι στους ίδιους κατόχους και χρήστες– κοινωνικά στην ίδια πελατεία. Η παρουσία των υψηλότερων κοινωνικών κατηγοριών ήταν σημειακή και σχετικώς διακριτική, με την έννοια ότι αποκτούσαν προνομιακά μεν ακίνητα, αλλά με βασικό στόχο την ιδιόχρηση και όχι την εμπορική εκμετάλλευσή τους. Ακόμη και οι μεγάλες ξενοδοχειακές επενδύσεις στην περιοχή –όπως ο Αστέρας Βουλιαγμένης– είχαν, παρά την ελιτίστικη φυσιογνωμία τους, ένα δημόσιο χαρακτήρα που δεν δημιουργούσε πολλαπλασιαστικές συνέπειες κοινωνικού αποκλεισμού στις γύρω περιοχές.
Τα τελευταία χρόνια, κυρίως από το 2016-17 και μετά, η κατάσταση άλλαξε σημαντικά με τα ακίνητα να μετατρέπονται από (κυρίως) αξίες χρήσης σε επενδυτικά προϊόντα γρήγορης απόσβεσης και εύκολου κέρδους. Αυτό αύξησε την κινητικότητα στην αγορά κατοικίας, με τις αλλαγές της τελευταίας περιόδου να εντείνουν τους διαχωρισμούς που ξεκίνησαν τη δεκαετία του 1990 με το στεγαστικό δανεισμό. Ο δανεισμός εκείνης της περιόδου αύξησε τις τιμές των ακινήτων και οδήγησε στον σταδιακό αποκλεισμό των χαμηλότερων και χαμηλών-μεσαίων στρωμάτων από την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση σε όλο και περισσότερες περιοχές της πόλης. Αυτό που έχει προκύψει –και που αναμένεται να ενταθεί πολύ περισσότερο τα επόμενα χρόνια– είναι η αλλαγή της κοινωνικής φυσιογνωμίας του παραλιακού μετώπου, με χαρακτηριστικό τον αυξανόμενο κοινωνικό αποκλεισμό όχι μόνο από την κατοικία, αλλά και από δημόσια αγαθά και υπηρεσίες.
Η πρόσβαση σε αγαθά και υπηρεσίες του παραλιακού μετώπου
Η αυξημένη ζήτηση για το παραλιακό μέτωπο φαίνεται και από την αυξημένη προσέλευση νέων ανθρώπων για δραστηριότητες στη θάλασσα. Η εξοικείωση του γενικού πληθυσμού της Ελλάδας με τη θάλασσα ως πόλου έλξης για δραστηριότητες και αναψυχή άργησε και ήταν ξενόφερτη, παρά τη γεωμορφολογία της χώρας και τη ναυτοσύνη πολλών Ελλήνων, που αφορούσε όμως συγκεκριμένους τόπους, δημιουργούσε επαγγελματική σχέση με τη θάλασσα και δεν ήταν μεταδοτική. Σήμερα, όταν φυσάει δυνατός νότιος άνεμος και σηκώνει κύμα στον κόλπο της Βουλιαγμένης, εμφανίζονται πολλές δεκάδες νέων με πλήρη εξάρτηση –μαύρες ισοθερμικές στολές, ιστιοσανίδες, σανίδες surf και αετούς ρυμούλκησης– ανεξάρτητα από την εποχή (Εικόνα 31). Η ελεύθερη πρόσβασή τους στη θάλασσα περιορίζεται πλέον σε ένα μικρό κομμάτι ακτής ανάμεσα στην κεντρική πλαζ και στο Ναυτικό Όμιλο Βουλιαγμένης, με τη στάθμευση πολύ προβληματική και με το μισό αυτού του ελεύθερου κομματιού να έχει παραχωρηθεί σε ιδιώτη που νοικιάζει ξαπλώστρες (Εικόνες 32-33).
Εικόνες 31-33: Η προσβασή στη θάλασσα
Η ελεύθερη πρόσβαση στη θάλασσα κοντεύει πλέον να εξαφανιστεί. Ελάχιστα σημεία στον κόλπο της Βουλιαγμένης μπορούν να χρησιμοποιηθούν χωρίς αντίτιμο και η πρόσβαση σε αυτά είναι αδύνατη για άτομα με κινητικά προβλήματα, ενώ και η στάθμευση έχει γίνει πολύ δύσκολη, καθώς κοντά στην παραλία όλες οι θέσεις έχουν μετατραπεί σε ιδιωτικά πάρκινγκ των κέντρων και των παραχωρημένων ακτών που βρίσκονται κοντά τους. Τα Σαββατοκύριακα είναι σχεδόν αδύνατο κανείς να βρει τραπέζι χωρίς κράτηση στα παραλιακά κέντρα και να μη χρησιμοποιήσει την ομάδα των παρακαδόρων του κάθε κέντρου, πρακτική που θυμίζει την ανεξέλεγκτη ιδιωτική οργάνωση της εστίασης στο Ortaköy της Κωνσταντινούπολης. Τα περισσότερα κέντρα πάνω στην παραλία είναι ακριβά (το κιλό φρέσκου ψαριού κυμαίνεται από € 65 ως € 120) αλλά δεν συναγωνίζονται τα πολύ ακριβότερα μέσα και δίπλα στον Αστέρα Βουλιαγμένης. Φθηνότερες εκδοχές εστίασης υπάρχουν στον παράδρομο της λεωφόρου και δίπλα από την κεντρική Πλατεία της Βουλιαγμένης , με πιο προσιτή επιλογή γνωστό σουβλατζίδικο και μια πιο μοντέρνα εκδοχή του. Ανάμεσά τους παλιό ζαχαροπλαστείο-εστιατόριο που άνοιξε με κέρδη από το Προ-Πο τη δεκαετία του 1970 και σήμερα απευθύνεται σε μεγάλες ηλικίες ακολουθώντας πρότυπα προηγούμενης εποχής. Στην ίδια περιοχή ανταγωνίζονται καινούρια μαγαζιά για brunch που προβάλει το Lifo, απρόσωπα all day bars, οικογενειακά παγωτατζίδικα και μια παλιά ταβέρνα από τη δεκαετία του 1960 που προσπαθεί να επιβιώσει χωρίς να αλλάξει ριζικά (Χάρτης 11). Ο χώρος των υπηρεσιών αναψυχής είναι διεκδικούμενος σε αυτό το επίπεδο –όπως φαίνεται και από την περιορισμένη διάρκεια ζωής πολλών μονάδων– ενώ ο ανταγωνισμός είναι σχεδόν ανύπαρκτος για τις υπηρεσίες που απευθύνονται στο πολύ υψηλό επίπεδο κατανάλωσης.
Χάρτης 11: Το εμπορικό δίκτυο της Βουλιαγμένης
Πηγή: Επιτόπια καταγραφή
Οι επενδύσεις στον Αστέρα Βουλιαγμένης και το Ελληνικό
Η νέα επένδυση στον Αστέρα Βουλιαγμένης με κεφάλαια από το Κουβέιτ, το Αμπού Ντάμπι και την Τουρκία έχει δώσει μια μεσανατολική χροιά στις υπηρεσίες που προσφέρει (Εικόνα 34) αλλά αυτό είναι απλώς το επίχρισμα. Η ουσία βρίσκεται στα νέα προϊόντα και στον τρόπο που τα προσφέρει. Βάση για την επένδυση αποτελεί τόσο η φυσική ομορφιά της περιοχής, όσο και η ιστορία συνεχούς εξυπηρέτησης της αθηναϊκής, αλλά και της διεθνούς, ελίτ από το τέλος της δεκαετίας του 1950 (Νένες 2021). Σε σχέση με το παρελθόν που ο κοινωνικός αποκλεισμός από τις υπηρεσίες του Αστέρα επιτελούνταν περισσότερο στη βάση κοινωνικών και πολιτισμικών προτύπων, ο νέος αποκλεισμός οικοδομείται με τα απροσπέλαστα οικονομικά όρια. Το κόστος διανυκτέρευσης στα φθηνότερα δωμάτια των δύο ξενοδοχείων που ανακαίνισε η κοινοπραξία είναι πολύ υψηλότερο από το βασικό μισθό και είναι στο ίδιο περίπου επίπεδο με το μηνιαίο ενοίκιο ενός ανακαινισμένου διαμερίσματος 80τμ στην κεντρική Βουλιαγμένη. Στην περιοχή της προκυμαίας που βλέπει τον Σαρωνικό, όπου κατεδαφίστηκε το τρίτο ξενοδοχείο του συγκροτήματος, η κοινοπραξία φτιάχνει 13 βίλες που αποτιμώνται σε € 50 εκατομμύρια η καθεμία και αποτελούν κεντρικό πυλώνα της επένδυσης στην αγορά ακινήτων της περιοχής (Εικόνα 35). Στην άλλη πλευρά της χερσονήσου, που βλέπει τον κόλπο της Βουλιαγμένης, η κοινοπραξία αναδιαμορφώνει και διευρύνει τη μαρίνα επεκτείνοντας τον λιμενοβραχίονα και βαθαίνοντας τον πυθμένα της για να φιλοξενεί περισσότερα και μεγαλύτερα σκάφη (Εικόνες 36-37), παρά τις αντιρρήσεις τοπικών παραγόντων και περιβαλλοντικών οργανώσεων όσον αφορά τις επιπτώσεις στη βιωσιμότητα του κόλπου.
Το είδος της επένδυσης έχει δώσει συγκεκριμένη φυσιογνωμία και στις υπόλοιπες υπηρεσίες του συγκροτήματος. Τα εστιατόρια του Αστέρα απευθύνονται σε μια ζήτηση που δεν αφορά, σε πολύ μεγάλο βαθμό, τους κατοίκους της πόλης. Στο «Πέλαγος» το μενού γευσιγνωσίας με εννέα πιάτα κοστίζει 260 ευρώ, με τα ποτά. Στο γιαπωνέζικο Mathuhisa, τα περισσότερα ζεστά πιάτα κοστίζουν γύρω στα € 50, εκτός αν αφορούν αστακό ή ειδικό φιλέτο που η τιμή είναι διπλάσια. Η είσοδος στην πλαζ του Λαιμού –που ποτέ δεν ήταν φθηνή και είχε πολλαπλάσιο κόστος από την είσοδο στη «λαϊκή» πλαζ της Βουλιαγμένης– είναι σήμερα απαγορευτική για τον περισσότερο κόσμο: € 80-100 τις καθημερινές για μια ομπρέλα με δύο ξαπλώστρες και διπλάσιο ποσό τα Σαββατοκύριακα, ενώ η είσοδος για κάθε παιδί προσθέτει € 15 τις καθημερινές και € 25 τα Σαββατοκύριακα. Μέσα στην πλαζ γίνεται και διαβάθμιση του πού κάθεται κανείς με βάση αυτό που πληρώνει (Εικόνα 38) –διδάσκοντας έτσι και τις νεότερες γενιές για το πώς (πρέπει να) είναι η ζωή.
Εικόνες 34-38: Επενδύσεις στον Αστέρα Βουλιαγμένης
Η λίμνη της Βουλιαγμένης, με θερμοκρασία νερού που επιτρέπει και σε μη χειμερινούς κολυμβητές το κολύμπι όλο το χρόνο, είναι επίσης ακριβή για εκείνους που θα ήθελαν να την επισκέπτονται συχνά (€ 15 τις καθημερινές και € 18 τα Σαββατοκύριακα και αργίες, ενώ στην προνομιακή πλευρά της [wooden edge] το ημερήσιο εισιτήριο για δυο άτομα είναι € 60 τις καθημερινές και € 80 τα Σαββατοκύριακα). Πλέον, η είσοδος και στη «λαϊκή» πλαζ δεν είναι φθηνή για μια οικογένεια με χαμηλό εισόδημα (€ 10 τις καθημερινές και € 15 τα Σαββατοκύριακα και πακέτο € 35 για τετραμελή οικογένεια με δύο παιδιά μέχρι 15 ετών). Η δημοτική αρχή προτείνει χαμηλότερες τιμές (€ 7,5 αντί για € 10) αλλά η διαχειρίστρια εταιρεία (ΕΤΑΔ ΑΕ) επιμένει ότι εκείνη καθορίζει την τιμολογιακή πολιτική με βάση το καταστατικό και τις κατευθύνσεις του μετόχου της. Η είσοδος στην πλαζ της Βούλας είναι λίγο φθηνότερη (€ 7 τις καθημερινές και € 8,5 τα Σαββατοκύριακα) ενώ η χρήση ομπρέλας και ξαπλώστρας έχει πρόσθετο κόστος και στις δύο. Ανάλογες τιμές εισόδου έχει η πλαζ της Βάρκιζας, ενώ λίγο φθηνότερες επιλογές υπάρχουν στις πλαζ του Αλίμου. Οι πολύ υψηλές τιμές πάντως αφορούν πολλά σημεία σε όλο το μήκος του παραλιακού μετώπου (όπως το Λαγονήσι), ενώ τα beach bars που σέρνουν το χορό της ακριβής παραλίας εξαπλώνονται όλο και περισσότερο (https://www.nou-pou.gr/paralia/poso-stixizei-fetos-i-eisodos-noties-paralies/).
Η επένδυση στον Αστέρα της Βουλιαγμένης έχει έμμεσες επιπτώσεις, λόγω γειτονίας, στη γύρω κοινότητα, όπως για παράδειγμα οι πολύ υψηλές τιμές μικρών ξενοδοχείων στην περιοχή που οφείλονται πολύ περισσότερο στη θέση και όχι κατ’ανάγκη σε αυτά που προσφέρουν (Εικόνα 39). Η κοινοπραξία του Αστέρα παρεμβαίνει όμως και άμεσα, χρηματοδοτώντας, για παράδειγμα, την ανάπλαση της κεντρικής πλατείας της δημοτικής κοινότητας (Εικόνα 40). Με τον τρόπο αυτό σηματοδοτεί το ενδιαφέρον για τον περίγυρο της επένδυσης και για τη δημιουργία θετικού κλίματος με τη δημοτική αρχή για τα επίμαχα σχέδιά της, όπως η επέκταση της μαρίνας.
Εικόνες 39-40: Οι έμμεσες και άμεσες επιπτώσεις, της επένδυσης στον Αστέρα της Βουλιαγμένης
Η επένδυση στο Ελληνικό προμηνύει πολύ μεγαλύτερης έκτασης μεταβολές, σε ανάλογη κατεύθυνση, για το παραλιακό μέτωπο, έστω και αν ακόμη δεν έχει υλοποιηθεί σχεδόν τίποτα. Τα στεγαστικά σχέδια της Lamda Development μαζί με το καζίνο, τα εμπορικά κέντρα, τις μαρίνες, τα θεματικά πάρκα και όλα τα παρακολουθήματα –όπως τα σχέδια του Κολλεγίου Αθηνών να ιδρύσει παράρτημα στο Ελληνικό– σκιαγραφούν το συνολικότερο αποτέλεσμα που επιδιώκουν τέτοιες επενδύσεις. Η επιδίωξη δεν περιορίζεται στην κερδοφορία, αλλά στη δημιουργία ενός αστικού περιβάλλοντος όπου η κατανάλωσή του (εκείνων που μπορούν να την έχουν) γίνεται αυτοσκοπός που αποσυνδέεται από το αντικείμενο της κατανάλωσης αυτό καθαυτό. Γίνεται μια ευχάριστη εμπειρία και ένας απενοχοποιημένος τρόπος ζωής, μακριά από εκείνους που δεν μπορούν να την έχουν. Η πρόσφατη διαφήμιση της Lamda για το πράσινο ομολογιακό δάνειο, από το οποίο άντλησε € 230 εκατομμύρια, πρόβαλε μια νέα γενιά που μεγαλώνει και ζει τις σημαντικές στιγμές της ενηλικίωσής της μέσα στον ασφαλή και αποστειρωμένο κόσμο των εμπορικών κέντρων, των ιδιωτικών κολλεγίων και του περιβαλλοντικά ευαίσθητου και τεχνολογικά προηγμένου χώρου κατοικίας, που είναι ουσιαστικά ένα περιβάλλον κοινωνικής τυφλότητας.
Χάρτης 12: Τα μεγάλα έργα στο παραλιακό μέτωπο
Πηγή: Google maps
Έτσι, ενώ οι επιπτώσεις από την επένδυση στο Ελληνικό δεν έχουν αποτυπωθεί, η αίσθηση της κατεύθυνσής τους είναι ήδη παρούσα. Οι επενδύσεις που έχουν γίνει ήδη στην περιοχή –μικρότερες αλλά στην ίδια κατεύθυνση– αλλάζουν τον κοινωνικό ιστό. Τα σχολεία στη Βουλιαγμένη –ειδικά το Γυμνάσιο και Λύκειο– ήταν παλαιότερα μάλλον στο περιθώριο, κάτι που φαινόταν και στις σχετικώς χαμηλές επιδόσεις στις εισαγωγικές εξετάσεις των αποφοίτων στα ΑΕΙ το 2005 (Χάρτης 13) [2]. Τα πιο εύπορα νοικοκυριά της περιοχής έστελναν τα παιδιά τους σε ιδιωτικά σχολεία, ακόμη και πολύ μακριά από την περιοχή κατοικίας τους. Σήμερα, ο πληθυσμός έχει πολλαπλασιαστεί καθώς και η ζήτηση για τα τοπικά σχολεία, ενώ έχει αλλάξει και η κοινωνική τους φυσιογνωμία, όπως φαίνεται και από τα αυτοκίνητα των γονέων που περιμένουν κάθε μεσημέρι να παραλάβουν μαθητές και μαθήτριες. Τα αυτοκίνητα που κυκλοφορούν στη Βουλιαγμένη έχουν αλλάξει, με αποτέλεσμα η παρουσία μιας Bentley ή μιας Aston Martin να μην ξαφνιάζει. Ακόμη και τα τραγικά δυστυχήματα στην περιοχή γίνονται με οχήματα που δεν είναι συνηθισμένα. Μέσα στη χρονιά που πέρασε συγγενής πολιτικού σκοτώθηκε με Ferrari στα σύνορα με τη Βούλα και δημοφιλής ράπερ με Porsche στο κέντρο της Βουλιαγμένης.
Χάρτης 13: Χωροθέτηση σχολείων Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης βάσει τύπου και επιδόσεων
Πηγή: Maloutas et al (2019)
Το μέλλον του παραλιακού μετώπου
Τα μεσαία στρώματα που κυριαρχούσαν στο παραλιακό μέτωπο και οι απόγονοί τους γίνονται, όλο και περισσότερο, θεατές στην επενδυτική αναβάθμιση του περίγυρού τους με δραστηριότητες και υπηρεσίες που δεν αποκλείουν πλέον μόνο τα χαμηλότερα κοινωνικά στρώματα, αλλά και τους ίδιους. Ορισμένοι από αυτούς, με μεγαλύτερες περιουσίες σε ακίνητα, μπορούν να αντέξουν και, ενδεχομένως, να επωφεληθούν από αυτές τις αλλαγές. Για πολλούς, όμως, είναι μια διαδικασία που τους αποξενώνει σταδιακά από τις γειτονιές τους, οι οποίες δεν τους προσφέρουν πλέον ούτε το είδος των υπηρεσιών που θέλουν, ούτε το επίπεδο τιμών στο οποίο μπορούν να ανταποκριθούν. Ο «εξευγενισμός» (gentrification) δεν αφορά μόνο τον εκτοπισμό/αποκλεισμό ομάδων χαμηλού εισοδήματος. Μπορεί να λειτουργήσει σε διαφορετικά κοινωνικά επίπεδα και οι ομάδες που είναι θύτες σε κάποιες περιοχές γίνονται θύματα σε κάποιες άλλες.
Η αρρύθμιστη αγορά ακινήτων ανάγει σε επενδυτικά προϊόντα τα ακίνητα σε κομμάτια της πόλης που προσελκύουν τη μεγαλύτερη ζήτηση, με επιπτώσεις που υπερβαίνουν την εμβάθυνση του κοινωνικού διαχωρισμού και τον εκτοπισμό των παλαιών κατοίκων από τις περιοχές τους. Οι περιοχές της πόλης με την εντονότερη ζήτηση μετατρέπονται σε θεματικά πάρκα όπου εκμηδενίζεται η ουσιαστική λειτουργική ανάμιξη (δηλαδή η ανάμιξη διαφορετικών δραστηριοτήτων) και η κοινωνική ανάμιξη. Η επιδίωξη της διπλής αυτής ανάμιξης αποτελεί θεμέλιο του σύγχρονου πολεοδομικού σχεδιασμού, στη βάση της διεθνούς εμπειρίας περασμένων δεκαετιών και των αδιεξόδων στις λειτουργικά μονοδιάστατες και κοινωνικά αμιγείς περιοχές. Η αρρύθμιστη αγορά είναι προφανές ότι δεν προσφέρει λύσεις κοινωνικά συνεκτικές και περιβαλλοντικά βιώσιμες. Δίνει όμως υπερκέρδη στους λίγους που μπορούν να επωφεληθούν από τις επιχειρηματικές ευκαιρίες που προσφέρει η αυξημένη ζήτηση και, παράλληλα, τονώνει την ιδεολογική προσήλωση στον οικονομικό φιλελευθερισμό των ίδιων και των πολιτικών τους υποστηρικτών.
[1] : Στο άρθρο των Carlucci et al. (2020) χρησιμοποιούνται οι ιδιωτικές πισίνες ως στοιχείο μέτρησης του κοινωνικού διαχωρισμού μεταξύ περιοχών κατοικίας στην Αθήνα.
[2] : Με βάση τα αναλυτικά δεδομένα για τις επιδόσεις των αποφοίτων της χρονιάς 2004-05 στις Πανελλαδικές εξετάσεις, το Λύκειο της Βουλιαγμένης βρισκόταν σε χαμηλή θέση μεταξύ των Λυκείων της Αττικής (Maloutas et al, 2019).
Αναφορά λήμματος
Μαλούτας, Θ., Σπυρέλλης, Σ. (2022) Η Αθηναϊκή Ριβιέρα: Κοινωνική φυσιογνωμία και αγορά ακινήτων στο παράκτιο μέτωπο της πόλης, στο Μαλούτας Θ., Σπυρέλλης Σ. (επιμ.) Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού. URL: https://www.athenssocialatlas.gr/άρθρο/η-αθηναϊκή-ριβιέρα/ , DOI: 10.17902/20971.108
Αναφορά Άτλαντα
Μαλούτας Θ., Σπυρέλλης Σ. (επιμ.) (2015) Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού. URL: https://www.athenssocialatlas.gr/ , DOI: 10.17902/20971.9
Βιβλιογραφία
- Carlucci M, Vinci S, Lamonica GR & Salvati L (2020) Socio‑spatial Disparities and the Crisis: Swimming Pools as a Proxy of Class Segregation in Athens, Social Indicators Research, 161, 937–961 (https://link.springer.com/content/pdf/10.1007/s11205-020-02448-y.pdf)
- ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015), Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή για την πρόσβαση και χαρτογράφηση κοινωνικών δεδομένων, διαθέσιμο από: http://panorama.statistics.gr/.
- Καυκούλα Κ (1990), Η περιπέτεια των κηπουπόλεων, Διδακτορική Διατριβή, Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο
- Maloutas T, Spyrellis SN, Hadjiyanni A, Capella A, et Valassi D. (2019) « Residential and school segregation as parameters of educational performance in Athens », Cybergeo: European Journal of Geography [En ligne], Espace, Société, Territoire, document 917, mis en ligne le 23 octobre 2019, consulté le 23 août 2022. URL : http://journals.openedition.org/cybergeo/33085 ; DOI : https://doi.org/10.4000/cybergeo.33085
- Νένες Γ (2021) Αστέρας Βουλιαγμένης: Η ιστορία του θρυλικού συγκροτήματος, Athens Voice, 22/07/2021 (https://www.athensvoice.gr/life/life-in-athens/722816/asteras-voyliagmenis-i-istoria-toy-thrylikoy-sygkrotimatos/?fbclid=IwAR110ASr7fnpfOHL-7H650hXqCN7c0-KmNPdaofoR_tSoC-vXIWNh4T_lIM)
- Ρουσάνογλου Χ Ν (2022) Πρώτα σημάδια κάμψης στην αγορά κατοικίας, Καθημερινή, ενότητα Οικονομία, σ. 10, 13-14/08/2022
- Χατζηγεωργίου Α (2022) ΤΑΙΠΕΔ και οικοπεδοποίηση των «παραλιακών φιλέτων», Εφημερίδα των Συντακτών, 12/04/2022, (https://www.efsyn.gr/ellada/koinonia/339579_taiped-kai-oikopedopoiisi-ton-paraliakon-fileton)