Usage et possession d’appartements dans les immeubles athéniens de la contreprestation

Si l’accès à la propriété-occupation via la contreprestation concerne presque exclusivement les actuels résidents de plus de 50 ans, il est intéressant de noter que pour les classes d’âges de 20 à 50 ans, la propriété-occupation découle soit de l’héritage de parents ou de grands-parents, soit de l’hébergement, soit de la cohabitation avec les parents, ceux-ci étant les propriétaires officiels.

Ceci confère aux intentions de cette classe d’âge un statut crucial, puisque ces personnes seront les propriétaires et gestionnaires des appartements dans le futur immédiat. La perpétuation de la propriété dans l’appartement en question, sa mise en location ou sa vente relève directement de leur décision. Cette classe d’âge influencera la carte de la propriété dans les immeubles ces prochaines années.

Il apparaît qu’aujourd’hui, les jeunes n’investissent plus dans des appartements du centre d’Athènes, sans qu’ils n’excluent pour autant de devenir propriétaires-occupants si ceci leur est permis sans l’existence d’un capital. Ici, il est probable que se reflète la prééminence de la propriété-occupation sur la location, dans les préférences des ménages grecs (Κουβέλη, Σακελλαρόπουλος, 1984).

C’est à travers la disparition naturelle des personnes âgées de plus de 50 ans que les jeunes générations acquièrent un logement par héritage de leurs parents ou grands-parents décédés. Cette arrivée de personnes plus jeunes dans les immeubles tend à compenser le vieillissement de la population dont nous avons fait état dans la figure 6. Des enfants majeurs quittant leur appartement paternel pour s’installer ailleurs avec leur propre famille, et des personnes jeunes s’installant dans l’immeuble pour jouir de l’appartement dont ils ont hérité : mouvements opposés qui semblent maintenir l’équilibre générationnel dans polykatoikia athénien d’après-guerre.

Permanence de la propriété-occupation de 1970 à nos jours

Dans la figure 9, sont représentées deux périodes d’habitation de l’immeuble B, la première dans les années 1970 et 1980, et la seconde de 2010 à nos jours. On peut y lire le vieillissement progressif des résidents et un renouvellement générationnel partiel. Nous n’y examinons que les ménages propriétaires-occupants sans discontinuer jusqu’à nos jours.

Figure 9: Le vieillissement des résidents

Figure 9 représente les dimensions des appartements de polykatoikia B afin de rendre perceptible la densité d’occupation de chacun d’entre eux. Les différences que présentent les deux périodes examinées sont très fortes. Au cours de la première période (années 1970 et 1980), les appartements sont habités par des familles souche comportant un à trois enfants, ou par des couples âgés. De 2010 à nos jours, la plupart des appartements sont occupés par un ou des parents désormais âgés, et constituent pour eux une résidence secondaire, et non plus principale. Parmi leurs enfants, qui ont aujourd’hui entre 20 et 50 ans, on n’en trouve aujourd’hui plus que deux, tandis qu’un renouvellement de la population apparaît à travers l’installation des petits-enfants des couples âgés d’alors, qui décident d’habiter l’appartement dont ils ont hérité.

Usage des appartements jusqu’à aujourd’hui

Par la figure 10, la vie de chaque appartement est représentée, depuis le moment de sa construction jusqu’à nos jours. La date et le mode d’acquisition par le propriétaire y figure, ainsi que l’usage que celui-ci en fait, s’il y réside lui-même, s’il le loue, s’il le lègue à un parent, s’il y héberge des membres de sa famille, ou enfin s’il le met en vente. Une étude attentive du tableau donne lieu aux observations suivantes.

L’occupation des appartements comportent des vides pour des périodes très limitées. En l’absence d’usage par le propriétaire, soit qu’il y réside lui-même, soit qu’il héberge quelqu’un, ils sont presque toujours loués. La location est présente durant toute la période considérée, contrairement aux ventes.

Figure 10: Usage des appartements

De fait, les ventes se limitent principalement à la première décennie (1970) et en particulier au cours de l’année d’achèvement de la construction. Aucune vente n’est à relever après 2008 tandis que dans l’intervalle, dans les années 1980 et 1990, on relève des ventes sporadiques. L’acquisition d’appartement par héritage est également fréquente, le nouveau propriétaire résidant le plus souvent dans l’appartement. Ce cas est fréquent dans la période suivant l’an 2000 et plus particulièrement après 2010, ce qui peut être lié à la crise économique. Plus particulièrement, les 4 ménages recensés ayant hérité (Figure 8), ont choisi de quitter un logement jusqu’alors loué afin de s’installer dans leur propre logement du fait de difficultés financières. Le fait de résider dans un logement dont on est propriétaire peut entraîner un changement de quartier contraint ou une baisse de la qualité résidentielle dans un appartement ancien. Malgré ces dimensions négatives, l’avantage pour le résident de se trouver soulagé du loyer l’emporte.

Une catégorie caractéristique d’appartements est constituée de ceux qui sont loués tout au long de la période considérée. Il s’agit d’appartements achetés à des fins d’investissement. Leur achat initial n’avait pas vocation à répondre à un besoin immédiat en termes d’habitation, mais à générer (à travers leur mise en location) un revenu complémentaire pour leur propriétaire. Très souvent, les propriétaires de ces appartements résident en province et souhaitent disposer d’un appartement dans la capitale. En cas de besoin, l’appartement en question sert à héberger des membres de la famille lors de séjours courts ou non dans la capitale, ou peut constituer un futur logement étudiant pour les enfants majeurs. C’est un appartement multifonctionnel qui accompagne les besoins évolutifs de la famille de son propriétaire. À cette catégorie appartiennent aussi des appartements acquis dans le cadre de la contreprestation, au-delà de celui dans lequel résident l’ancien propriétaire de terrain. Il s’agit de petits appartements, situés dans les étages inférieurs, destinés dès l’origine de l’opération immobilière à cette fin.

Il apparaît que l’appartement, qu’il soit petit ou grand, habité par son propriétaire ou un locataire, finit toujours par être valorisé par le propriétaire en fonction des variations de son projet familial. Nous relevons donc une tendance à l’habitation continue des appartements, et non pas une tendance à la désertification et à l’abandon comparable à celle qui a pu être relevée dans le passé (Εμμανουήλ, 2007). Une telle opinion négative peut être influencée par l’image vieillie des immeubles athéniens d’après-guerre du fait du manque d’entretien, et donc de leur usure matérielle attendue. En dépit de cette usure matérielle, ces bâtiments négligés restent les cellules vivantes et bruyantes de la ville.

Déménagements des résidents

Figure 11 représente les déménagements de résidents au cours des années 1980 à 2010, à l’intérieur de l’Attique. La part des entrées/sorties vers et depuis les zones étudiées (Kaisariani et Pangkrati) sont les suivantes : 1/2 en 1980, 2/3 en 1990, 2/8 en 2000, 3/2 en 2010. Déjà dès les années 1980, on note un premier mouvement en direction d’une maison de vacances à Sounio, dans un secteur privilégié de l’Attique. Le second mouvement de sortie concerne une famille ayant vendu son appartement du centre-ville situé dans la zone de notre étude, pour en acquérir un équivalent à Aghia Paraskevi, alors en banlieue. Ces cas sont révélateurs du début du déclin des polykatoikies dans les quartiers centraux de la municipalité d’Athènes, comme Kaisariani.

Dans les années 1990, les sorties se font en direction de maisons de campagne en Attique orientale, à Rafina et Loutsa, par des habitants d’âge moyen, comme dans le cas du départ en direction de Sounio. La décennie 2000 présente la plus grande quantité de déménagements et la plupart des sorties. Elles sont toutes le fait de jeunes couples se mariant et choisissant un nouveau lieu de résidence. Glyfada, Neo Iraklio, Vrilissia, Chalandri, Pikermi, Neos Kosmos et Galatsi en sont des exemples. Cette décennie est également intéressante pour ce qui est des entrées. Ces entrées ne sont pas dues à de mauvaises conditions de vies liées au secteur ou au logement lui-même, mais plutôt à la possibilité d’accès à la propriété d’un appartement. Les difficultés économiques des dernières années de la décennie, soit au moment où l’on relève ces entrées dans la zone étudiée, conduisent à l’exploitation de l’appartement à travers l’habitation par le propriétaire. Celui-ci choisit de résider dans son propre appartement, si jusqu’alors il le maintenait vide ou le louait, pour améliorer sa situation économique quitte à faire le sacrifice d’une meilleure situation géographique, mais, comme nous l’avons déjà dit, avec l’avantage de la proximité du centre. La dernière décennie, en plein crise économique, constitue la seule période au cours de laquelle les entrées dépassent les sorties. Les sorties, en direction du sud ou de l’est de l’Attique désormais, comme lors de la décennie précédente, ne concernent plus des maisons de vacances mais des lieux de résidence permanente.

Figure 11: Relocations of residents in Attica

La mobilité résidentielle est la règle tout au long de la période considérée, avec des phases d’intensification et de récession. Les principales causes des déménagements sont, au cours des premières décennies, l’acquisition de maisons de vacances, puis la création d’un nouveau ménage par de jeunes personnes, tandis que ces dernières années, celles de la crise, il s’agit de pouvoir accéder à la propriété-occupation.

Conclusion

A travers cette brève recherche, nous avons mis en lumière quelques profils particuliers de résidents, propriétaires et personnes hébergées dans des immeubles athéniens typiques susceptibles, jusqu’à un certain point, d’être généralisés : les premiers résidents, aujourd’hui âgés, qui demeurent dans les appartements de polykatoikies, alors que leurs enfants habitent avec leurs propres familles dans d’autres secteurs, souvent plus chers; des résidents âgés, également parmi les premiers, qui vivent désormais ailleurs, souvent hors du centre, dans une résidence secondaire devenue principale, mais qui séjournent encore dans le centre et conservent leur appartement comme résidence secondaire ; de jeunes personnes que la crise a écartés de la location et qui sont venus s’installer dans le quartier pour habiter dans l’appartement dont ils ont hérité.

Les appartements des polykatoikies d’après-guerre, bien que vieillis sous l’effet d’un entretien limité, n’ont pas cessé de jouer un rôle déterminant dans les projets des familles grecques au cours des 50 années et plus de leur existence. Bien que dans des conditions de densité nettement inférieures, et en dépit de l’absence notable de familles avec enfants mineurs, les appartements continuent de s’adapter aux données économiques et immobilières mouvantes. Tout au long de leur histoire, ils ont été valorisés par leurs différents propriétaires de façon à couvrir leurs besoins en logement, ou ont apporté un revenu supplémentaire au ménage. Leurs habitants sont en situation de mobilité permanente à l’intérieur de la ville, en sortant ou y rentrant en fonction de différentes motivations selon leur âge.

Il faut donc en conclure que le polykatoikia athénien ne fait pas l’objet d’un abandon mais subit plutôt des évolutions constantes qui lui permettent de se maintenir en vie. De plus, la population vieillie de ces immeubles, à travers de récentes entrées de jeunes résidents, se renouvelle d’un point de vue générationnel.

Cette permanente mobilité des habitants hors et vers polykatoikia contribue à former son image, qui n’est certainement pas une image d’abandon mais de mutations constantes. L’immeuble d’après-guerre est présent dans la vie de la ville, même si cela nous échappe. L’approche scientifique de ce type de bâti présente un vif intérêt et s’avère indispensable pour les discussions autour de l’avenir d’Athènes.

[1] Au sujet de l’intense effort de construction d’après-guerre à Athènes v. (Burgel, 1976), (Μαντουβάλου, 1988), (Μαρμαράς, 1991), (Μπίρης, 1966)

[2] Par usagers, nous entendons les locataires, les propriétaires et les personnes hébergées. Par hébergement, nous entendons la mise à disposition d’un appartement à des fins d’habitation par le propriétaire à un tiers, le propriétaire vivant soit dans l’appartement en question, soit dans un autre.

[3] Cet article est basé sur un mémoire de master rédigé en 2013 dans le cadre du programme de recherche « Architecture-Planification de l’espace », « Urbanisme & Aménagement », ayant pour tuteurs les professeurs Maria Markou et Dimitris Isaïas.

[4] Les références bibliographiques ci-après ont contribué de manière importante à la conduite de la recherche: (Καμούτση, Μαλούτας, 1986), (Κουβέλη, 1986), (Κουβέλη, Σακελλαρόπουλος, 1984)