Athènes « immeuble-à-appartementalisée », 1955-1970

Map 5b: Immeubles à appartements probablement érigés par le biais du système de la contre-prestation (à droite) et cas non confirmés (à gauche) dans la Municipalité d’Athènes (1955, 1960, 1965, 1970)

Source: journaux Naftemporiki et Express 

Map 5c: Immeubles à appartements -polikatoikia- probablement érigés par le biais du système de la contre-prestation (à droite) et cas non confirmés (à gauche) à Athènes et sa banlieue  (1955, 1960, 1965, 1970)

Source: journaux Naftemporiki et Express journals

Tableau 1: Immeubles à appartements -polikatoikia- probablement érigés par le biais du système de la contre-prestation (plus de 10 permits) par quartier

Sources: Analyse combinée des données issues de : a. Annuaires ELSTAT ; b. dépouillement des journaux Naftemporiki et Express ; c. Service statistique du Ministère des travaux publics ; d. Journal To Vima, 5/9/1963)

Les principaux « acteurs »

L’archive qui a résulté permet de dégager des conclusions supplémentaires, autres que celles concernant la répartition géographique des immeubles. Elle nous permet de connaître les principaux « acteurs » du marché athénien des immeubles à appartement, par année (comme un instantané), mais aussi de leur activité au fil du temps. En isolant en particulier les inscriptions concernant les immeubles à appartements dont il est probable qu’ils furent érigés par contre-prestation (1 215 permis, sur l’ensemble de 2 712 immeubles cartographiés, soit 44,8 %), on constate que les permis afférents furent délivrés par 940 entreprises/constructeurs. Il en résulte un produit moyen d’1,3 immeuble à appartements par constructeur, tandis que cette moyenne ne dépassa pas 1,27 par an. Ces données indiquent que, sur 15 ans, il ne semble pas se développer quelque concentration dans le secteur, ce qui confirme l’impression qui existait déjà à ce sujet [5].

Il fut également constaté que, parmi les 940 entreprises de construction par contre-prestation, 194 étaient plus actives (2 à 5 permis au fil du temps, à l’exception de l’OE Semitelos S., Zisiadis A. et Cie, avec 6 permis, et Frères Bougiouris, avec 7 permis entre 1955 et 1970), produisant 18,4% du produit total (499 sur les 2 712 permis cartographiés). Par an, le taux des entreprises actives sur l’ensemble des entreprises, dans des contre-prestations probables, n’était pas supérieur à 23,31 % (taux de 1960) et le produit de ces entreprises n’était pas supérieur à 18,16 % (1960) sur l’ensemble des permis délivrés dans l’année concernée (contre-prestations probables et non). Le taux présente une image de stabilisation quant à la participation de plusieurs « acteurs » dont la production est minimale (1 permis) à partir de 1965 (Figure 3).

Figure 3: Entreprises opérant selon la contre-prestation et produit réalisé

Sources: Analyse combinée des données issues de : a. Annuaires ELSTAT ; b. dépouillement des journaux Naftemporiki et Express ; c. Service statistique du Ministère des travaux publics ; d. Journal To Vima, 5/9/1963)

En ce qui concerne l’expérience de ces entreprises, leur présence constante et stable au fil du temps est particulièrement rare. En effet, prédomine le modèle de la fragmentation. Seules 5 parmi les 194 entreprises apparaissent comme opérant au cours de quatre ou trois de ces années. Encore moins nombreuses sont les entreprises établies longtemps avant la production de leurs immeubles à appartements, telles que Frères N. et I. Bougiouris (avec 7 permis au total) et Techniki Omorrythmos Etairia (société en nom collectif) V. et Tz. Chaniotis – K. Kathreptis (avec 4 permis), qui sont également identifiées dans de petites annonces dès les années 1930 ainsi que dans les listes pertinentes de l’après-guerre établies par M. Marmaras [6]. Toutefois, comme précité, la règle pour l’entreprise moyenne est plutôt celle d’un développement circonstanciel et occasionnel

En résumant les éléments ci-dessus, on peut conclure que, à tout le moins pour ce qui concerne la période étudiée, la production et le profit du bâtiment, tel qu’aménagé par le système de la contre-prestation, furent répartis entre plusieurs entreprises, tandis que l’échelle de production par entreprise est nettement inférieure à celle des grands projets d’investissement que l’on trouve, à la même époque, en Europe et ailleurs [7].

Une ‘architecture’ sans architectes ?

Il serait également intéressant d’aborder en particulier la question de la formation professionnelle des constructeurs les plus actifs dans le domaine de la contre-prestation. Il est révélateur qu’une partie importante (près d’un tiers) ont au moins un actionnaire ingénieur diplômé universitaire (dont la majorité sont des ingénieurs civils, pour les 5/6 d’entre eux), signant le permis [8]. Il est encore plus intéressant de constater que, pour ce qui est de la signature des permis, le rapport entre signature d’architecte et total de permis est le même dans les contre-prestations probables et dans le total des permis cartographiés (dans les deux cas, près d’un quart du nombre total des permis porte la signature d’un architecte [9]. Il en va de même pour ce qui est du nombre absolu d’ingénieurs (et non pas de signatures de permis), où le rapport entre ingénieurs et architectes est le même dans le total des permis cartographiés et dans celui des permis probables d’immeubles à appartements érigés par contre-prestation (=3) [10].

Ces rapports montrent que, premièrement, les architectes et les ingénieurs occupaient une part substantielle, bien que non majoritaire, d’un secteur où l’on considère souvent que prédominaient les entrepreneurs non formés et, deuxièmement, que la prétendue prédominance des ingénieurs civils par rapport aux architectes, dans le secteur des immeubles à appartements est une idée qui relèverait d’un malentendu. En réalité, les ingénieurs civils étaient, de toute façon, en nombre supérieur par rapport à celui des architectes, dans la période 1945-1970 [11]. Here, it is important to highlight that by referring to the ‘involvement’ of both architects and civil engineers, we are solely considering their signatures on the plans and other necessary documents for the issuance of the permits. In other words, we cannot account for the actual level of participation in conceiving these plans or, even more significantly, overseeing the construction process. According to Georgios Sarigiannis, in his unpublished account of the experiences of civil engineer Marinos Sarigiannis during his tenure as the head of the Structural Control Department at the Urban Planning Office of Athens and Suburbs, in the 1950s-1960s, there were instances where contractors or builders would ‘rent the professional stamp and signature of an NTUA graduate who had neither seen the plans nor knew the location of the construction» [12].

La « productivité » (c’est-à-dire le nombre de permis polykatoikia qu’ils ont signés) des deux architectes les plus actifs par rapport aux deux ingénieurs civils les plus actifs est presque identique (les deux meilleurs architectes ont signé vingt et dix-sept permis, tandis que les deux premiers ingénieurs civils ont signé signé vingt-sept et dix-sept permis) [13]. Par conséquent, la participation des architectes au processus de délivrance des permis n’est pas inférieure à celle des ingénieurs civils. Il n’existe pas non plus de modèle géographique de domination, à l’exception d’une légère différenciation en 1955, où les ingénieurs civils (relativement plus jeunes) semblent avoir eu une présence dominante dans la partie ouest de la ville, principalement sur l’avenue Acharnon, par rapport à des quartiers comme Kolonaki, où les architectes plus expérimentés prédominaient dans la signature des permis pour les immeubles à appartements (Cartes 6a και 6b).

Carte 6a: Distribution spatiale des permis de construire d’immeubles à appartements en fonction de la spécialisation du signataire (architecte ou ingénieur civil) dans la Municipalité d’Athens (1955, 1960, 1965, 1970)

Source: Journaux Naftemporiki et Express 

Carte 6b: Distribution spatiale des permis de construire d’immeubles à appartements en fonction de la spécialisation du signataire (architecte ou ingénieur civil) à Athènes et sa banlieu (1955, 1960, 1965, 1970)

Source: Journaux Naftemporiki et Express

Concernant l’expérience tant des architectes que des ingénieurs civils, il convient de noter, entre parenthèses, qu’à travers toutes les années étudiées, il semble y avoir une division géographique distincte entre deux groupes d’ingénieurs : les « expérimentés », qui ont obtenu leur licence professionnelle il y a 25 ans ou plus, et les « inexpérimentés », qui ont obtenu leur permis au cours de la dernière décennie. Cette distinction se fait en considérant chaque année étudiée et en comptant à rebours dans le temps. Plus précisément, il apparaît que les ingénieurs expérimentés ont systématiquement l’avantage lorsqu’il s’agit de délivrer des permis pour des immeubles d’habitation dans les quartiers les plus prestigieux de la ville (comme Kolonaki, Syntagma, ou le long des avenues Patission, Syggrou, Panormou, etc.), tandis que la majorité des ingénieurs les moins expérimentés sont actifs dans les quartiers périphériques et dans les rues moins centrales – même s’ils ne sont pas nécessairement exclus des quartiers et des rues centraux. Par conséquent, il devient clair que la prolifération des bâtiments polykatoikia a été systématiquement dirigée par de jeunes ingénieurs inexpérimentés, qui se trouvent également être la main-d’œuvre à petit budget – un critère crucial pour toute entreprise de construction dans ce secteur. (Map 7).

Carte 7 : Répartition géographique des permis de construire en fonction des années d’expérience de l’ingénieur qui les a signés (1955, 1960, 1965, 1970)

Source: Naftemporiki and Express journals

Par conséquent, bien qu’il devait exister une certaine différenciation sociale entre un petit nombre d’architectes reconnus (qui, en règle générale, n’opéraient pas par contre-prestation) et les autres, les architectes jouèrent un rôle important, pourrions-nous dire équivalent, à celui des ingénieurs civils dans le « milieu de la profession » des immeubles à appartements, en général, et des immeubles à appartements érigés par contre-prestation, en particulier [14]. Ces constatations enrichissent l’histoire aussi bien du phénomène des immeubles à appartements athéniens et celle de l’urbanisation particulière qu’il entraîna – que l’on considère le plus fréquemment comme un phénomène « spontané », venant « du bas », « conçu par des non-architectes et des non-ingénieurs » (comme suggèrent d’éminents chercheurs, tel que Kenneth Frampton; Frampton in Theocharopoulou, 2022:7)—, que l’histoire de la profession d’architecte, en Grèce. Elles nous permettent de mieux comprendre le prétendu ‘échec’ de l’architecture grecque à marquer de son empreinte l’environnement construit du pays. Ainsi que cela fut discuté à d’autres occasions (Kalfa 2022 ; Kalfa et Theodosis, 2022), le succès de la contre-prestation dépendait de critères précis qui ont fait de l’immeuble à appartements un bâtiment de type usuel, soumettant toute ‘volonté’ d’architecture aux règles d’un marché particulier, alors que, au même moment, elle permettait aux techniciens grecs de jouir de l’avantage qu’il y avait à tirer profit de l’explosion du secteur du bâtiment dans le pays.

« Entrepreneurs de région » et autres stratégies

La répartition géographique de la production de chaque société de construction confirme le fait que le marché athénien de l’immobilier, aménagé par la contre-prestation, fut le terrain où se développèrent plusieurs stratégies, souvent déviantes. Bien que nous n’ayons pas encore procédé à l’étude quantitative qui nous permettrait de conclure avec certitude si le modèle dominant consiste en ce que le produit des entreprises de construction couvre l’étendue totale de la répartition des immeubles à appartements sur une année donnée ou si les entrepreneurs/constructeurs opéraient localement, comme ‘entrepreneurs régionaux’ (c’est-à-dire, actifs dans des quartiers précis, grâce aux réseaux de connaissances personnelles, utilisant souvent les cafés de quartier comme bureau, comme l’explique Maria Mantouvalou, in Alifragkis and Kalfa, 2021), nous sommes certains que les deux modèles opéraient. Ainsi, les deux entreprises florissantes que nous avons mentionnées plus haut, Frères N. et I. Bougiouris et Société technique en commandite V. et Tz. Chaniotis – K. Kathreptis, opérèrent comme « entrepreneurs régionaux » : entre 1931 et 1970, la répartition géographique des immeubles à appartements de ces deux entreprises fut limitée entre les places Omonoia et Koliatsou (Evg. Karavia), sur l’axe Nord-Sud, et entre la place Karaïskaki (métro Metaxourgeio) et la place Kanari (place Kypselis), sur l’axe Est-Ouest [15]. D’autre part, des entrepreneurs particulièrement réussis ont produit sur un spectre géographique dont la largeur est remarquable, s’étendant de Maroussi, au centre, à Kallithéa, Kalamaki et Palaio Faliro. Dimosthénis Kakkavas en est un exemple caractéristique, qui devint un célèbre constructeur d’immeubles à appartements selon le système de la contre-prestation [16].

En étudiant les entreprises Kakkavas, en comparaison avec une autre entreprise aussi réussie, de la même période, l’entreprise de construction et de l’immobilier Chaïmalas-Glynos [également cité ‘Glinos’], il est possible de tirer certaines premières, mais intéressantes, conclusions [17]. Notons que ni Kakkavas, ni Chaïmalas & Glynos sont identifiés dans les registres de la Chambre Technique de Grèce et, par conséquent, nous en concluons qu’ils n’étaient pas ingénieurs diplômés universitaires. Concernant Kakkavas, vingt immeubles à appartements sont enregistrés entre 1965 et 1971, répartis selon les modèles de répartition observés dans les cartographies, tandis que, concernant la société Chaïmalas-Glynos, on observe qu’elle est active dans une zone précise (Patissia-Kypseli-Agios Eleftherios) (Carte 8) [18].

Carte 8: Répartition géographique des immeubles à appartements des entreprises Dimosthenis Kakkavas et Chaïmalas-Glynos

Sources: Journaux Naftemporiki et Express

En axant l’analyse sur les immeubles à appartements de la période 1965-1970, on n’observe pas de différences typo-morphologiques reconnaissables entre les deux entreprises – à l’exception du fait que les immeubles à appartements de Chaïmalas-Glynos sont, en règle générale, d’un volume plus réduit. Une fois de plus, nous sommes amenés à conclure que l’immeuble à appartements, en tant que type d’édifice, est aménagé non pas tellement par les préférences stylistiques individuelles mais plutôt par les « lois » de la spéculation, même si ces dernières s’inscrivent dans les tendances, les goûts et les règlements en vigueur (GOK – Règlement général du bâtiment) de chaque période (en l’occurrence : l’étage supérieur, dénomme « retiré », la technique de « l’artificiel » utilisée concernant les enduits, couleurs dans les nuances du beige et de l’ocre, balcons habituellement réalisés en continu et dont le garde-fou est composé d’un simple série de barreaux métalliques, parois de séparation en verre, pour délimiter les balcons des appartements individuels, et pare-soleil en tissu de couleur unie – vert, bleu ou orange).

Note de conclusion

Le travail ingrat et incroyablement pénible de la collecte de permis de construire d’immeubles à appartements commerciaux anonymes semble être un travail accessoire, situé hors des méthodes traditionnelles ou innovantes de l’architecture et de l’histoire urbaine. Cependant, la cartographie de ces données promet de réaliser des ruptures dans la façon dont on comprend l’architecture en tant que pratique culturelle. Ainsi que le nous signalions au début, cette publication ne présente qu’un premier ensemble de conclusions qui révèlent, dans une certaine mesure, à tout le moins, le caractère « anonyme » de l’Athènes contemporaine, « immeuble-à-appartementalisée ». De nouveaux outils informatiques pourraient permettre d’analyser les traits architecturaux sur de grandes quantités de données et « reconnaître » les principaux facteurs et acteurs – propriété, cadre légal, politiques spatiales, initiatives entrepreneuriales, marché foncier, etc. Dans l’ensemble, en faisant la lumière sur les liens entre pratiques « spontanées » en matière de logement et d’urbanisme, d’économie politique et de décisions prises au niveau central, la présente entreprise peut soulever des questions qui ne se limitent pas à Athènes mais concernent également tout environnement où le logement et la production de l’environnement bâti n’étaient pas le produit de mécanismes centraux ou ne furent pas soutenus par l’État providence. Elles seraient également susceptibles de proposer des perspectives utiles dans l’examen de l’histoire de la planification organisée (Kalfa, Alifragkis και Tournikiotis, 2022).

Remerciements

Une partie de la recherche présentée ici fut réalisée dans le cadre du projet triennal de recherche ARCHIPAROCHI (Chargée scientifique : Κ. Kalfa), financé par l’ELIDEK (Institut Grec pour la Recherche et l’Innovation) et le GGET (Secrétariat général à la Recherche et la Technologie (contrat n° 1693). Nous souhaiterions remercier chaleureusement MM. Kyriakos Glezakos et Georgios Sariyannis pour les précieuses informations qu’ils partagèrent avec nous lors d’entretiens portant sur la question. Nous remercions également M. Thomas Maloutas pour nous avoir incités à publier le présent travail, ainsi que M. Stavros Nikiforos Spyrellis pour sa collaboration, les précieux conseils et l’assistance technique qu’il nous a offerts.

[1] L’enregistrement/interprétation des données a été effectué par Konstantina Kalfa. Le géocodage a été effectué par Eleni Gadolou.

[2] P.ex., https://www.alimosonline.gr/αναμνήσεις/30027-Λίστα%20οδών%20και%20πλατειών%20που%20άλλαξαν%20στο%20παρελθόν%20ονομασία%20στον%20Άλιμο-1.

[3] Les entretiens ont été effectués selon les méthodes de l’histoire orale par Konstantina et Stavros Alifragkis, entre février 2019 et février 2020 (une petite partie de ces entretiens a été présentée dans le court-métrage documentaire ‘Antiparochi – A Short Introduction,’ https://www.youtube.com/watch?v=dvjFiopD9wA). La recherche parmi les petites annonces et les publicités a été effectuée par Aimilia Athanassiou dans le cadre du programme de recherche ‘Η Αντιπαροχή και οι αρχιτέκτονες (της): Ιστορίες κοινωνικών δυνάμεων, χωρικών πολιτικών και του επαγγέλματος του αρχιτέκτονα στην Ελλάδα, 1929-74’ (La contre-prestation et (ses) architectes : histoires de forces sociales, de politiques spatiales et de la profession d’architecte en Grèce, 1927-74) (ARCHIPAROCHI 2018-2022) (Chargée scientifique : Konstantina Kalfa).

[4] par exemple, «Σε κοσμοπολιτικό κέντρο θα μεταβληθή η Φαληρική ακτή» (La côte de Faliron sera transformée en centre cosmopolite), To Vima, jeudi 9 février 1967, p. 4 ; «Η μεγαλύτερη ελληνική πλατεία στη Ν.Σμύρνη» (La plus grande place grecque à Néa Smyrni), To Vima, dimanche 19 janvier 1969, p. 4 ; «Εις την Ν.Σμύρνη αυξάνονται οι όροφοι κατ’ έναν εις όλας τα περιπτώσεις» (A Néa Smyrni, un étage supplémentaire est ajouté dans tous les cas), To Vima, mardi 14 juillet 1970, p. 8.

[5] Par an : 1,17 immeuble à appartements/entrepreneur en 1955, 1,27 immeuble à appartements/entrepreneur en 1960, 1,2 immeuble à appartements/entrepreneur en 1965, 1,19 immeuble à appartements/entrepreneur en 1970. Également : Entretien avec l’économiste Ilias Katsikas, dans le cadre du programme ARCHIPAROCHI, février 2019.

[6] Ν. et Ι. Bougiouris ont réalisé deux immeubles à appartements (en 1935 et 1937) et V. Chaniotis en a réalisé quatre (1931, 1939, 1940, 1941). Il est à relever que, suite à un contrôle par échantillonnage aléatoire des petites annonces « demande de contre-prestation », nous avons identifié la société Chaniotis-Kathreptis dans 5 petites annonces de 1964 (Eleftheria des 5, 10 et 14 mars et To Vima du 5 juillet et du 15 août) à la recherche de terrains dans les régions de Patissia, Kypseli, Acharnon, pour y bâtir selon le système de la contre-prestation

[7]Signalons, afin d’étayer cela, que, pour la période allant de 1945 à 1975, un contrôle par échantillonnage aléatoire effectué dans la presse (petites annonces et publicités) nous a permis d’identifier seize entreprises supplémentaires actives dans la construction d’immeubles à appartements qui n’avaient pas été identifiées parmi les permis des années considérées. (Certaines de ces entreprises présentaient une activité remarquable, telle que l’Organisme de développement et de crédit Mich. Papaïlias – Chr. Moschandréas et Cie ou les Entreprises de développement Georgiou Sakketou).

[8] Parmi les autres entrepreneurs, il n’est pas possible de tirer de conclusions concernant 9 d’entre elles étant donné que la dénomination de la société ne contient pas de nom-prénom (p.ex. ESTIA OE).

[9]Sur l’ensemble des permis cartographiés, 156 portent la signature d’ « ingénieurs » qu’il n’a pas été possible d’identifier dans les registres de la Chambre Technique de Grèce

[10] Les 2 712 permis cartographiés sont signés par 1 334 ingénieurs (architectes et ingénieurs civils), au total. Relevons également que le rapport entre le nombre total d’ingénieurs de tous les permis et celui des ingénieurs signant les permis probables d’immeubles à appartements érigés par contre-prestation est le même pour les architectes et les ingénieurs (=1,9).

[11] Jusqu’à 1967 inclus, les étudiants en génie civil représentent 1/3 de l’ensemble des étudiants des Facultés de l’Université technique d’Athènes. V. http://www.civil.ntua.gr/info/history/ et Σαρηγιάννης, 1977: 64-91.

[12] Nous remercions Georgios Sarigiannis de nous avoir aimablement autorisé à publier cette information

[13] Le deuxième ingénieur civil le plus actif, Charalampos Vovos (né en 1934, diplômé en 1957), avec 12 permis probables en contre-prestation, est l’entrepreneur connu de la société « Babis Vovos Elliniki Touristiki S.A. » (1974) qui, au mois d’août 1999, changea de dénomination en « Babis Vovos – Diethnis Techniki (société technique internationale) S.A. » (http://www.babisvovos.gr/home.asp?pg=glance, https://el.wikipedia.org/wiki/Μπάμπης_Βωβός).

[14] Qui plus est, de récentes recherches ont révélé que même des architectes connus, tels Konstantinos Doxiadis et Suzanna et Dimitris Antonakakis, étaient profondément impliqués, pour des raisons et selon des modalités diverses, dans la construction d’immeubles à appartements par contre-prestation (Kalfa et Alifragkis 2022, Kalfa et Theodosis 2022). En outre, les permis de construire que nous avons examinés portaient, entre autres, la signature de quelques-uns des architectes les plus réputés de l’époque.

[15] Ainsi que l’on peut conclure suite à la recherche que nous avons effectuée sur les permis de construire et les petites annonces.

[16] Une anecdote caractéristique : l’entreprise Zygos A.T.E. (société technique anonyme) de l’Organisme Doxiadis, qui construisait des immeubles à appartements par contre-prestation, « espionna », début septembre 1970, les entreprises Kakkavas pour en apprendre les « secrets du succès » (Kalfa et Theodosis 2022).

[17]Le fait que Chaïmalas-Glynos opéraient par contre-prestation dans les régions de Kypseli, rues proches de Patission et Acharnon, est également confirmé par les petites annonces afférentes parues dans le journal To Vima (v. par exemple : 27 nombre 1964, 18 février 1965, 14 juin et 31 décembre 1967).

[18]Il est à noter que, pour étudier ces deux exemples, nous avons également recherché des données issues de petites annonces et de publicités des deux entreprises, en particulier dans les journaux To Vima, Makedonia, Oikonomikos Tachydromos, Eleftheros Kosmos.