L’accès à la propriété via le prêt hypothécaire entre 1990 et 2013 : Mobilité résidentielle des bénéficiaires de prêts dans les banlieues et refus de prêt au centre d’Athènes

Le présent article étudie les mutations du système grec de logement des années 90 à la crise de 2008, en se focalisant sur l’interconnexion entre le logement et le système de crédit par prêt hypothécaire [1]. La documentation principale s’appuie sur des données fournies par le Service Analyse du marché immobilier de la Banque de Grèce et sur des entretiens plus ou moins dirigés avec des employés de banques et des clients.

Dans la ville grecque, le logement fonctionnait traditionnellement comme ascenseur de la mobilité sociale, transformant de larges couches populaires en classes moyennes (Burgel 2002). La contreprestation (antiparochi) – espèce de consortium entre le propriétaire d’un terrain et un entrepreneur qui se partagent le produit final selon la valeur marchande estimée de l’investissement de chacun d’eux – et la construction sans permis ont été les deux systèmes principaux et complémentaires de production de logement, qui fonctionnaient grâce à l’épargne familiale, en contournant dans une large mesure le système de financement à crédit. Nonobstant la domination progressive des mécanismes du marché à partir des années 70, ces systèmes ont conduit à une ségrégation limitée par le logement, en créant un continuum socio-spatial dans l’espace urbain sans phénomènes extrêmes de ségrégation sociale (Μαλούτας 2009). Jusque dans les années 90, le morcellement de la propriété et le contrôle très lâche sur la terre et la construction ont garanti la dispersion géographique et sociale des revenus fonciers, c’est-à-dire la répartition du profit, de façon inégale certes, mais sans exclusive, entre toutes les personnes impliquées dans la construction – propriétaires fonciers, entrepreneurs, acheteurs / occupants (Βαΐου et al 2004). Le logement a ainsi rempli, dans le cadre de l’économie familiale, de multiples fonctions, comme assurer un logement à des membres de la famille élargie, abriter une activité professionnelle pour quantité de travailleurs non spécialisés, tout en représentant une stratégie d’investissement « sûre », un revenu complémentaire grâce aux loyers ou une intégration / installation réelle et symbolique dans l’espace urbain.

Après l’intégration du pays dans la zone euro en 2001 et la libéralisation complète du crédit à la consommation en 2003, le prêt bancaire constitue pour les ménages le principal mode d’accès au logement, avec une augmentation extrêmement élevée, surtout entre 2002 et 2007 (Σαπουντζόγλου et al 2010). Le développement du prêt bancaire a donné aux consommateurs un pouvoir d’achat évident, beaucoup plus grand que celui qu’ils avaient traditionnellement par l’épargne familiale, qu’ils ont investie dans le logement. Finalement, cette offre élevée de prêts, en alimentant le pouvoir d’achat, a gonflé « artificiellement » la demande sur le marché du logement et provoqué une montée continue des prix, sans augmentation parallèle de la qualité du logement (Emmanuel 2004).

Ainsi à partir des années 90 et jusqu’à la crise économique de 2008, les processus de « marchandisation » et de « financiarisation » progressives du secteur du logement constituent un cadre engendrant de nouvelles antithèses spatio-sociales, relativisant les constats antérieurs sur la réduction des ségrégations dans la ville grecque. Plus précisément, l’arrivée des banques dans le secteur du logement a réduit le contrôle socialement diffus sur la terre et la construction, puisque le secteur bancaire contrôlait de plus en plus la répartition des ressources pour l’achat d’un toit. Influant à la hausse sur les prix du logement, il a rendu impossible l’accès au logement en propriété propre à partir de la seule épargne et a fait de l’emprunt une solution quasi obligatoire, excluant ainsi une partie des acheteurs potentiels, qu’il a poussés vers la location (Emmanuel 2004, Μαλούτας 2009). En outre le capital bancaire investi dans l’exploitation de la terre a modifié le mode de répartition de la rente foncière urbaine, écartant des acteurs productifs ou transformant leurs stratégies. Par exemple, les petits entrepreneurs grâce au prêt bancaire plus facile avaient désormais la possibilité d’acheter des terrains pour y construire plus tard, en passant souvent outre à la relation d’échange bien établie avec le propriétaire du terrain (antiparochi ou contreprestation) et de ce fait augmentant son profit. De façon plus générale, le prêt immobilier a renforcé les tendances préexistantes à la prédominance du marché comme modalité d’acquisition d’un logement et comme mécanisme de spatialisation des différents groupes sociaux dans le tissu urbain.

Cette évolution a eu son incidence, mais reflète aussi les caractéristiques géographiques du marché du crédit immobilier. La manière dont se répartissent les prêts immobiliers dans la cuvette athénienne ne résulte pas seulement de l’addition des choix résidentiels, mais reflète aussi les politiques discriminatoires du système financier en matière d’octroi de prêts. Les résultats présentés ici sont tirés d’une analyse quantitative d’une partie des archives de la Banque de Grèce, centrée exclusivement sur le département de l’Attique et la période 2006–2013, et d’entretiens qualitatifs avec des employés et des cadres du secteur bancaire ou des bénéficiaires de prêts.

Sur la base de 85 000 estimations d’immeubles résidentiels réalisées par l’ensemble des banques commerciales grecques dans le département de l’Attique entre 2006 et 2013  [2] on constate que la dispersion horizontale d’un même type de prêt n’est pas uniforme dans le bassin athénien. On relève au contraire de fortes variations spatiales, dues aux caractéristiques de la demande et de l’accès inégal au prêt immobilier. N’oublions pas toutefois que la concentration sélective des prêts dans certains quartiers de la ville reflète en même temps, le fait que l’on accorde plus d’importance à certains groupes sociaux « bienvenus », que l’on va financer, tandis que l’on exclut du crédit d’autres groupes que l’on considère à « haut risque ».

Concrètement, les prêts immobiliers se concentrent spatialement dans les quartiers périurbains de la ville, et sont quasi inexistants pour les quartiers du centre. Comme on peut le voir sur la carte (voir cartes 1 et 2), on relève d’importantes concentrations de prêts à l’ouest, à Petroupoli, dans la municipalité d’Acharnes au nord, en Mésogée à l’est et au sud à Glyfada–Voula. L’accès au prêt se caractérise par une double géographie : d’une part, par une dichotomie entre l’est et l’ouest de la ville, en raison des types de prêts différents (prêts importants à l’est, plus petits à l’ouest), d’autre part, par une très forte différence entre le centre et la périphérie.