Transformations immobilières dans le centre d'Athènes pendant les années de crise économique (2009-2018). Le cas d'Exarchia.

Comme on le voit (tableau 4, graphique 2), les Grecs (personnes physiques) dominent dans les achats de droits de propriété tout au long de la période considérée, atteignant leur seuil le plus bas en 2014 et celui de 2011 à nouveau en 2018.

Tableau 4: Acquisitions de biens immobiliers par des Grecs et des étrangers par an (personnes physiques)

Les achats de droits de propriété par des étrangers concernaient au départ un pourcentage très réduit du total des acquisitions par des personnes physiques entre 2009 et 2013 (par exemple 5,2% en 2009). Mais à partir de 2014, ils en représentent une part de plus en plus importante. De 16,4% en 2014, ils atteignent 21,3% en 2015, 17,2% en 2016 et 24,9% en 2017. En 2018, ils atteignent d’un coup 42,5% des acquisitions par personnes physiques. Fait remarquable, en 2018 les acquisitions de biens immobiliers par des étrangers (personnes physiques) représentaient 34,7% de l’ensemble des acquisitions de l’année (par des personnes physiques ou des sociétés) et 42% des acquisitions par les étrangers au cours de la décennie de crise économique.

Graphique 2 : Pourcentage des acquisitions de biens immobiliers par des Grecs et des étrangers par année (personnes physiques)

De la même manière, les acquisitions par des personnes morales (graphique 1), qui représentaient 21,6% de l’ensemble des acquisitions en 2009, chutent à 6,6% en 2013, signe du déséquilibre qui régnait alors sur le marché. En 2014, ils remontent brutalement à 31,1% de l’ensemble puis retombent dans une tendance à la baisse : ils chutent à 14,5% en 2015 (année d’alternance politique), 12,6% en 2016 et 5,7% en 2017. Pour ensuite remonter à 18,5% en 2018.

Les personnes morales

Au cours de la décennie étudiée, 127 personnes morales ont acquis 452 droits de propriété. La plupart des personnes morales (73 sur 127) n’ont acquis qu’un seul bien, au cours de l’ensemble de la crise (leurs acquisitions représentent 16,15% de l’ensemble des acquisitions par des personnes morales). 22 personnes morales ont acquis deux biens immobiliers (9,73% des acquisitions par des personnes morales), et 11 personnes morales ont acquis trois biens (7,3% du total des acquisitions). Par conséquent, 33,18% des acquisitions réalisées par des personnes morales ont été le fait de ceux qui ont acheté entre un et trois biens (tableau 5).

Tableau 5 : Acquisitions de biens par des personnes morales par année

À l’inverse, huit personnes morales ont acquis un grand nombre de biens (plus de 10). Ils cumulent près de la moitié (49,55%) des droits de propriété dans le grand secteur d’Exarcheia, sur l’ensemble des biens acquis par des personnes morales au cours de la décennie de crise dans ce même secteur. Remarquons qu’une seule société a acquis 73 droits de propriété, ce qui correspond à 16,67% des acquisitions par des personnes morales entre 2009 et 2018. Toutes les acquisitions de plus de cinq biens immobiliers seront analysées par la suite.

Concernant le pourcentage de propriété dans les acquisitions réalisées par des personnes morales, 407 d’entre elles, soit 90% de l’ensemble, portaient sur la totalité des biens, et 10% seulement portait sur l’achat d’un pourcentage seulement de la propriété. Il a existé un cas de société ayant acheté 15% de 32 biens différents dans le même immeuble.

Les personnes morales peuvent avoir différentes formes : la plupart (33) sont des sociétés anonymes de différents types. Suivent les sociétés par actions à personnalité unique (10), les Limited Companies-LTD (10), les sociétés par actions individuelles – IKE (8), les sociétés à représentation unique et à représentation limitée- ΜΕΠΕ (6), les sociétés à responsabilité limitée – ΕΠΕ (5), les autres relevant d’autres formes. Pour ce qui est de leur fonctionnement, il s’agit principalement de sociétés d’investissement, de sociétés immobilières, de sociétés de crédit-bail, de sociétés de construction.

Il faut noter que toutes les personnes morales ne sont pas des sociétés. Certaines sont des fonds d’assurance, des chambres commerciales, des unions professionnelles, des associations régionales, des organisations, des communautés religieuses. Rares sont celles qui se trouvent en tête par rapport au volume de leurs acquisitions, puisque la plupart d’entre elles n’ont acquis qu’un seul bien.

En ce qui concerne les préférences spatiales des personnes morales, environ un tiers (28%) des acquisitions avaient trait à des biens situés dans la rue Akadimias. L’intérêt des personnes morales s’est également concentré sur les rues Koletti, Ippokratous et Zoodohou Pigis.

Les personnes physiques

Comme nous l’avons déjà évoqué, sur les 3.132 achats de droits de propriété de biens immobiliers au cours de la décennie de crise économique dans le secteur étudié, 2.221 ont été effectués par 1.658 Grecs et 459 par 336 étrangers. Ce qui présente un grand intérêt dans la répartition des acquisitions annuelles (graphique 2), c’est que, même si au début de la crise économique les acquisitions par des étrangers sont très limitées (par exemple, en 2009, seuls 5,2% des achats ont été le fait de personnes physiques et 3,3% en 2010), ils commencent progressivement à progresser au cours de la crise pour représenter environ la moitié des acquisitions à la fin de la décennie considérée : 21,3% en 2015, 17,2% en 2016, 24,9% en 2017, puis soudain 42,5% en 2018, en pourcentage des acquisitions réalisées par des personnes physiques (grecques ou étrangères) de l’année concernée. Ceci indique qu’au moment où le pouvoir d’achat des ressortissants nationaux s’était énormément contracté, se déclenche une entrée (comme dans le cas des sociétés) de petits ou gros investisseurs étrangers en recherche d’opportunités sur un marché immobilier prometteur.

Tableau 6 : Acquisitions de biens immobiliers par des personnes physiques, par an

En ce qui concerne le volume des acquisitions (tableau 6), la majorité des personnes physiques n’a acheté qu’un seul bien (pour un total de 1.660 droits de propriété). 15,9% des personnes physiques ont acheté deux biens immobiliers (215 personnes ont acquis 430 droits de propriété), 6,5% en ont acquis trois (59 personnes ont acquis 177 biens), 4,4% en ont acheté quatre (30 personnes ont acheté 120 biens) et 1,3% en ont acheté cinq (7 personnes ont acheté 35 biens). Globalement, 84,1% des biens achetés par des personnes physiques concernent des personnes ayant acheté entre 1 et 3 biens.

Nationalités

Dans l’ensemble, les acquisitions dans le secteur élargi d’Exacheia entre 2009 et 2018 ont été réalisées par des personnes des 42 nationalités différentes (tableau 7). Rappelons que par étrangers, nous entendons les détenteurs d’une nationalité autre que grecque – j’ai choisi de ne pas analyser le lieu de résidence, puisque dans le contexte mondialisé contemporain, il n’a guère d’importance. Ainsi, parmi les personnes recensées comme étrangères, nous incluons des personnes avec des noms et prénoms grecs, qui sont ressortissants d’autres pays.

Tableau 7 : Acquisitions par des étrangers et nombre des acquéreurs étrangers par nationalité (2009-2018)

L’analyse des données portant sur les acquisitions au cours de cette période par nationalité (tableau 7) vient confirmer en partie l’impression générale de cette période, selon laquelle les Chinois (mais dans une mesure finalement moindre) et les Israéliens (finalement davantage) font partie des nationalités ayant réalisé un nombre important d’achats. Pourtant, la catégorie d’acquéreurs la plus importante après les Chinois était plutôt inattendue : les Albanais. Au total, la moitié des acquéreurs (48,8%) sont des ressortissants de seulement quatre pays (Israël, Albanie, France, Chypre).

Cartes 9-12 : Localisation des ventes/acquisitions par nationalité des acheteurs

Quant au nombre d’acquisitions, élément le plus important (tableau 6), les Israéliens restent en tête de liste, puisque les ressortissants de ce pays ont acheté 74 biens immobiliers dans le secteur élargi d’Exarcheia entre 2009 et 2018 (16,2% de l’ensemble des acquisitions réalisées par des étrangers). En deuxième position se trouvent la Chine, à égalité avec Chypre, dont les ressortissants ont acheté 52 biens (les acquisitions par les citoyens de ces deux pays représentent 11,3% du total). Les citoyens albanais viennent ensuite avec 42 biens immobiliers (9,1%), puis viennent les Français avec 39 biens (8,5%) et les Turcs avec 29 biens (6,3%). Sur le total, environ la moitié (47,9%) des biens achetés par des étrangers, l’ont été par des ressortissants de quatre pays (Israël, Chypre, Chine, Albanie).

Conclusion

L’analyse des données indique qu’une grande partie des biens qui ont été achetés, particulièrement à partir de 2015, ont cessé d’être mis en location de longue durée pour être soumis à des baux à court terme. Cette conclusion peut être tirée de manière indirecte (à travers le grand nombre d’annonces sur Airbnb et les données portant sur l’augmentation des loyers, jusqu’à 30-35% en 2018), mais aussi dans certains cas de manière directe, puisque notre recherche a mis en lumière soit des bâtiments entiers transformés en structures d’accueil, soit des acquisitions d’appartements par des entrepreneurs actifs dans ce secteur. De plus, les statuts de nombreuses sociétés ayant acheté des biens immobiliers à Exarcheia indiquent qu’elles ont pour activité la gestion de biens immobiliers, et de façon très claire, la location de courte durée de ces biens.

L’image qui dominait tout au long de la décennie de crise dans la sphère publique concernant Exarcheia semble avoir favorisé, sinon renforcé la spéculation immobilière. Les affrontements réguliers avec la police, les dégradations et le trafic de drogues, ont contribué à former une image de déclin de ce quartier dans l’esprit collectif, décourageant d’emblée l’installation de nouveaux habitants. Parallèlement, ces événements bien réels ont joué négativement sur l’attitude d’une partie des habitants du quartier, qui se sont vraisemblablement mis à la recherche de logement ailleurs, ne supportant plus la dégradation du cadre de vie et la criminalité. La chute des prix de l’immobilier a peu à peu stimulé les acquisitions, et Exarcheia, du fait de sa note jeune et « révolutionnaire » (souvent présentée comme une « expérience » par les acteurs du marché de la location à court terme) mais aussi de sa proximité avec le centre historique, s’est transformé en 2017-2018 en terrain d’opportunité pour les investisseurs. L’idée selon laquelle cette image (présentant Exarcheia comme le règne de l’anarchie et du trafic de drogue dans la sphère publique) a été « magnifiée » à des fins politico-économiques, dans le but de faire chuter les prix de l’immobilier et d’opérer une « reconquête » de ce quartier (en vue de sa « normalisation ») à travers l’industrie immobilière, est un constat que l’on peut facilement soutenir sans bien sûr pouvoir le démontrer. Il apparaît en revanche clairement que le capital-investissement compte sur cette « normalisation », vraisemblablement dans la mesure où elle ne modifie pas la « marque » de ce quartier, afin de pouvoir continuer à investir dans les biens immobiliers et leur location à court terme. Quoi qu’il en soit, il est extrêmement intéressant de constater qu’une zone systématiquement présentée dans la sphère publique comme « royaume de l’anarchie » soit aussi nettement ciblée par le capital-investissement (national ou étranger), au point qu’il en présente des signes de gentrification.

[1] Source de l’illustration principale: Journal I Avgi, Μπλε Πολυκατοικία: η ιστορία και ο μύθος της [L’immeuble bleu: son histoire et son mythe], 11/12/2013