Κενές κατοικίες

Οι κενές κατοικίες αποτελούν ζήτημα που επανέρχεται συχνά στον δημόσιο διάλογο, άλλοτε ως ένδειξη πλούτου για σημαντικό ποσοστό των ελληνικών νοικοκυριών που διαθέτουν περισσότερες από μία κατοικίες και άλλοτε ως κοινωνικός πόρος που μένει ανεκμετάλλευτος ενώ θα μπορούσε να συμβάλει στην επίλυση στεγαστικών προβλημάτων.

Το σημαντικά μεγαλύτερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στις χώρες της Νότιας Ευρώπης –και ιδιαίτερα στην Ισπανία και την Ελλάδα όπου ξεπερνά το 80%– είναι ένας από τους παράγοντες που είχαν δημιουργήσει την εικόνα ότι τα φτωχά Γερμανικά νοικοκυριά αναγκάζονται να βοηθούν τα πλούσια νοικοκυριά των χωρών του Νότου. Την εικόνα αυτή είχε δημιουργήσει η επιλεκτική ανάγνωση των αποτελεσμάτων σχετικής έρευνας της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ECB, 2013a και 2013b) όπως προβλήθηκε κυρίως από δημοσιεύσεις στον έγκριτο τύπο (Financial Times, 2013). Η επιλεκτικότητα της ανάγνωσης βασίστηκε στη σύγκριση των μεσαίων και όχι των μέσων περιουσιών στις χώρες του Ευρωπαϊκού Νότου σε σχέση με τη Γερμανία. Αυτό σημαίνει ότι συγκρινόταν το μέγεθος της μεσαίας –δηλαδή της περιουσίας που βρίσκεται, για παράδειγμα, στην 50^η θέση επί 100 περιουσιών ιεραρχημένων σύμφωνα με το μέγεθος– και όχι ο μέσος όρος του μεγέθους των 100 περιουσιών. Με τον τρόπο αυτό, αποκρύπτεται η σημαντικά μεγαλύτερη ανισοκατανομή του πλούτου στη Γερμανία σε σχέση με τις χώρες του Νότου (περίπου τετραπλάσια) και εμφανίζεται το, πλασματικό στην πραγματικότητα, συμπέρασμα ότι μια χώρα με φτωχά νοικοκυριά σηκώνει το βάρος των αμαρτιών της Ευρωζώνης.

Οι ισχυρισμοί αυτοί έχουν ήδη απαντηθεί επαρκώς (De Grauwe και Ji, 2013). Στο κείμενο αυτό θα επικεντρώσουμε κυρίως στο πραγματικό περιεχόμενο του όρου «κενές κατοικίες» στην Αθήνα, αφού θυμίσουμε ότι η ιδιοκατοίκηση στις χώρες του Νότου έχει και σημαντικά διαφορετική κοινωνική λειτουργία –δηλαδή αφορά και σημαντικό τμήμα των λαϊκών στρωμάτων– επειδή στις χώρες αυτές τα συστήματα κοινωνικής κατοικίας είναι πολύ λιγότερο ανεπτυγμένα σε σύγκριση με εκείνα των χωρών της Δυτικής και Βόρειας Ευρώπης.

Τα βασικά ερωτήματα είναι κατά πόσο οι κενές κατοικίες στην Αθήνα αποτελούν ένδειξη ευμάρειας, με την έννοια ενός σημαντικού αποθέματος κατοικιών που η χρήση τους είναι περιστασιακή. Κενές κατοικίες υπάρχουν, για παράδειγμα, σε σημαντικό ποσοστό και σε πόλεις όπως το Λονδίνο, όπου αποτελούν κυρίως αντικείμενο επένδυσης πολύ πλούσιων νοικοκυριών χωρίς συχνά να χρησιμοποιούνται σε τακτική βάση. Το δεύτερο ερώτημα είναι κατά πόσο οι κενές αυτές κατοικίες αποτελούν περιουσία ελληνικών νοικοκυριών και το τρίτο –και μάλλον σημαντικότερο– είναι αν οι κενές αυτές κατοικίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την επίλυση των στεγαστικών προβλημάτων που έχουν επιδεινωθεί κατά την περίοδο της παρατεταμένης ύφεσης. Τα ερωτήματα αυτά θα προσπαθήσουμε να τα προσεγγίσουμε μέσα από τη χωροθέτηση των κενών κατοικιών για την οποία μας προσφέρουν αναλυτικά δεδομένα οι Απογραφές Πληθυσμού της ΕΛΣΤΑΤ.

Ο χάρτης των κενών κατοικιών του 1991 για το σύνολο της χώρας (Μαλούτας, 2000: 24-25) αναδεικνύει τρεις διαφορετικούς τύπους συγκεντρώσεων (χάρτης 1), οι οποίες αντιστοιχούν και σε διαφορετικά είδη κενών κατοικιών. Η πλέον εκτεταμένη συγκέντρωση αφορούσε κατοικίες σε ορεινές περιοχές της χώρας (ιδιαίτερα στην Πίνδο και την ορεινή Πελοπόννησο), σε μεγάλο βαθμό εγκαταλελειμμένες από τον πληθυσμό τους είτε οριστικά, είτε χρησιμοποιούμενες πλέον μόνο ως παραθεριστικές κατοικίες. Καθώς η Απογραφή Πληθυσμού πραγματοποιήθηκε τον Μάρτιο του 1991, ακόμη και οι χρησιμοποιούμενες ως παραθεριστικές κατοικίες καταγράφηκαν κατά κανόνα ως κενές. Η συγκέντρωση αυτή συνδέεται με την ταχύρυθμη μεταπολεμική αστικοποίηση, η οποία οδήγησε στη βαθμιαία εγκατάλειψη των πλέον απομονωμένων τόπων κατοικίας και τη μετεγκατάσταση στα μικρότερα ή τα μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας. Με την έννοια αυτή δεν είναι παράδοξο ότι ο χάρτης των κενών κατοικιών αναπαράγει εν μέρει τον γεωφυσικό χάρτη της χώρας, με τις ορεινότερες κοινότητες να παρουσιάζουν τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών.

Χάρτης 1: Ποσοστό κενών κατοικιών επί του συνόλου των κανονικών κατοικιών ανά δημοτική και κοινοτική ενότητα στην Ελλάδα (1991)

Πηγή: Μαλούτας (2000)

Ο δεύτερος τύπος συγκεντρώσεων κενών κατοικιών αφορούσε παραθεριστικά καταλύματα είτε για ενοικίαση είτε για ιδιόχρηση σε τουριστικές περιοχές της χώρας. Οι πυκνότερες συγκεντρώσεις εμφανίζονταν στη νησιωτική χώρα και, ιδιαίτερα, στα νησιά με τη μεγαλύτερη τουριστική κίνηση. Σημαντικό μέρος των κατοικιών αυτών είναι ιδιοκτησίες ατόμων με ξένη υπηκοότητα.

Ο τρίτος τύπος συγκεντρώσεων κενών κατοικιών αφορά δεύτερη κατοικία με παραθεριστική συνήθως, αλλά και πολύ συχνότερη χρήση λόγω της μικρής απόστασης από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Ο τύπος αυτός συνδέεται, επίσης, με τη μεταπολεμική αστικοποίηση και αφορά την παραθεριστική κατοικία στην ευρύτερη περιοχή των μεγάλων αστικών κέντρων. Είναι χαρακτηριστική η παρουσία κενών κατοικιών στις παραλιακές κοινότητες του Νομού Αττικής, σε εκείνες των γειτονικών του Νομών καθώς και στους Νομούς Θεσσαλονίκης, Χαλκιδικής και Πιερίας. Στις αρχές της δεκαετίας του 1990, τα αθηναϊκά νοικοκυριά διέθεταν παραθεριστική κατοικία σε ποσοστό 15-20%, από τις οποίες το μεγαλύτερο τμήμα ήταν νέες κατασκευές σε μικρή απόσταση από την πόλη (Μαλούτας, 1990). Η ιδιοκτησία παραθεριστικής κατοικίας παρουσίαζε σημαντική κοινωνική διάχυση, η οποία συνδέεται με τον τρόπο απόκτησής της που, σε πολλές περιπτώσεις, ακολούθησε διαδικασίες ανάλογες με την λαϊκή περιφερειακή –και συχνά αυθαίρετη– αυτοστέγαση.

Η περιαστική παραθεριστική κατοικία, ιδιαίτερα γύρω από τα μεγαλύτερα αστικά κέντρα, άλλαξε ραγδαία τη φυσιογνωμία των σχετικών περιοχών, όπως φαίνεται στο παράδειγμα της Παραλίας Αυλίδας (εικόνες 1α και 1β). Βαθμιαία, οι πιο κοντινές παραθεριστικές περιοχές και εκείνες που απέκτησαν νέες συγκοινωνιακές υποδομές άρχισαν να μετατρέπονται, εν μέρει τουλάχιστον, και σε περιοχές μόνιμης κατοικίας. Ο προαστιακός σιδηρόδρομος και οι περιφερειακές οδοί ταχείς κυκλοφορίας –με κεντρικό άξονα την Αττική Οδό– έπαιξαν καταλυτικό ρόλο στην επέκταση της διαδικασίας αυτής (χάρτης 3).

Εικόνες 1α και 1β : Αεροφωτογραφίες της Παραλίας Αυλίδας, Νομού Εύβοιας (1969 και 1990)

Πηγή: Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού

Από τη συνολική εικόνα αυτή προκύπτει ότι το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος κατοικιών που απογράφεται ως κενό δεν χωροθετείται σε περιοχές όπου θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για την εξυπηρέτηση τρεχουσών στεγαστικών αναγκών, με δεδομένο ότι αυτές παρουσιάζονται κυρίως σε πυκνοδομημένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων. Το πρώτο αυτό συμπέρασμα, ωστόσο, είναι μόνο μερικώς σωστό.

Η χαρτογράφηση των κενών κατοικιών του 2011 στην Αττική (χάρτης 2) προσφέρει μια πιο σαφή εικόνα όσον αφορά τη χωροθέτησή τους και τη δυνητική τους χρήση.

Χάρτης 2: Κατανομή του αριθμού κενών κατοικιών στην Αττική ανά ΜΟΧΑΠ [1] (2011)

Από τον χάρτη 2 προκύπτει ότι οι μεγάλες συγκεντρώσεις κενών κατοικιών, σε απόλυτους αριθμούς, παρουσιάζονται στις παράκτιες περιοχές της βόρειας και ανατολικής Αττικής καθώς και στη Σαλαμίνα. Η χωροθέτηση αυτή συμπίπτει πλήρως με περιοχές δεύτερης-εξοχικής κατοικίας. Ωστόσο, δύο ακόμη σημαντικοί θύλακες κενών κατοικιών παρατηρούνται στο κέντρο της Αθήνας και του Πειραιά.

Από τον πίνακα 1 επιβεβαιώνεται ότι τις περισσότερες κενές κατοικίες σε σχέση με τον πληθυσμό τους συγκεντρώνουν οι περιφερειακές, νησιωτικές και παραθαλάσσιες περιοχές της Αττικής, όπου η χρήση τους είναι κυρίως παραθεριστική. Αντίθετα, τις λιγότερες παρουσιάζουν δήμοι της πρώτης προαστιακής ζώνης, οι περισσότεροι από τους οποίους κατοικούνται από μεσαία και υψηλά-μεσαία στρώματα.

Πίνακας 1α: Οι 15 δήμοι με τον υψηλότερο δείκτη κενών κατοικιών ανά 100 κατοίκους στην Αττική (2011)

Πίνακας 1β: Οι 10 δήμοι με το χαμηλότερο δείκτη κενών κατοικιών ανά 100 κατοίκους στην Αττική (2011)

Πηγή: Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011 (https://panorama.statistics.gr/ )

Σε απόλυτους αριθμούς, οι κενές κατοικίες στην Αττική ήταν 608.500 το 2011, αυξημένες κατά 265.500 (77,3%) από το 2001. Η συγκέντρωση –ακόμη και σε απόλυτους αριθμούς– αφορά κυρίως τις περιοχές εκτός κέντρου, αφού ο Δήμος Αθηναίων συγκέντρωνε 132.000 κενές κατοικίες και ο Δήμος Πειραιώς 27.300 ή 21,7% και 4,5% αντίστοιχα στο σύνολο της Αττικής. Τα ποσοστά αυτά είναι ελαφρώς υψηλότερα από το ειδικό πληθυσμιακό τους βάρος (17,3% για το Δήμο Αθηναίων και 4,3% για τον Δήμο Πειραιώς).