Μεταλλαγές στην ιδιοκτησία ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης (2009-2018). Η περίπτωση των Εξαρχείων.

Όπως προκύπτει (πίνακας 4, γράφημα 2), οι Έλληνες (φυσικά πρόσωπα) κυριαρχούν στις αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων καθ’όλη την εξεταζόμενη δεκαετία, φθάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδό τους το 2014 και επιστρέφοντας το 2018 στα επίπεδα του 2011.

Πίνακας 4: Αγορές ακινήτων από Έλληνες και αλλοδαπούς ανά έτος (φυσικά πρόσωπα)

Οι αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από αλλοδαπούς αντιπροσώπευαν αρχικά ένα πολύ μικρό ποσοστό των συνολικών αγορών από φυσικά πρόσωπα το 2009-2013 (ενδεικτικά, 2009: 5,2%). Από το 2014 όμως άρχισαν να αντιπροσωπεύουν ολοένα και πιο σημαντικό κομμάτι. Ξεκινούν από 16,4% το 2014, ανεβαίνουν στο 21,3% το 2015, 17,2% το 2016 και 24,9% το 2017. Αίφνης το 2018 ανεβαίνουν στο 42,5% των αγορών από φυσικά πρόσωπα. Είναι εντυπωσιακό ότι το 2018 οι αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς (φυσικά πρόσωπα) αντιπροσωπεύουν 34,7% του συνόλου των αγορών εκείνης της χρονιάς (από φυσικά πρόσωπα ή εταιρείες) και το 42% των αγορών από αλλοδαπούς καθόλη την δεκαετία της οικονομικής κρίσης.

Γράφημα 2: Ποσοστό αγορών ακινήτων από Έλληνες και αλλοδαπούς ανά έτος (φυσικά πρόσωπα)

Αντίστοιχα οι αγορές από νομικά πρόσωπα (γράφημα 1), ενώ το 2009 αντιπροσωπεύουν το 21,6% των συνολικών αγορών εκείνης της χρονιάς, πέφτουν στο 6,6% το 2013, σημάδι της ανισορροπίας που επικρατούσε εκείνη την περίοδο στην αγορά. Ξαφνικά το 2014 ανεβαίνουν στο 31,1% του συνόλου και μετα ακολουθούν πάλι καθοδική πορεία: πέφτουν στο 14,5% το 2015 (χρονιά αλλαγής εξουσίας), στο 12,6% το 2016 και στο 5,7% το 2017. Για να ανέβουν πάλι στο 18,5% το 2018.

Τα νομικά πρόσωπα

Τη δεκαετία μελέτης, 127 νομικά πρόσωπα απέκτησαν 452 ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Τα περισσότερα νομικά πρόσωπα (τα 73 από τα 127) αγόρασαν από ένα ακίνητο μόνο, καθ’όλη τη διάρκεια της κρίσης (οι αγορές τους αντιπροσωπεύουν το 16,15% του συνόλου των αγορών από νομικά πρόσωπα). Από δύο ακίνητα αγόρασαν 22 νομικά πρόσωπα (9,73% των αγορών από νομικά πρόσωπα), ενώ από τρία ακίνητα 11 νομικά πρόσωπα (7,3% των αγορών). Επομένως, το 33,18% των αγορών από νομικά πρόσωπα πραγματοποιήθηκαν από εκείνα που αγόρασαν από ένα έως τρία ακίνητα (πίνακας 5).

Πίνακας 5: Αγορές ακινήτων από νομικά πρόσωπα ανά έτος

Αντίθετα, υπήρξαν οκτώ νομικά πρόσωπα που απέκτησαν μεγάλο αριθμός ακινήτων (πάνω από δέκα). Σωρευτικά, αγόρασαν σχεδόν τα μισά (49,55%) ιδιοκτησιακά δικαιώματα στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων από όσα απέκτησε το σύνολο των νομικών προσώπων κατά τη δεκαετία της κρίσης στην ίδια περιοχή. Χαρακτηριστικό είναι ότι η αγορά από μια μόνο εταιρεία 73 ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων αντιπροσωπεύει μόνη της το 16,67% των αγορών από νομικά πρόσωπα το 2009-2018. Όλες οι αγορές άνω των πέντε ακινήτων αναλύονται στη συνέχεια.

Όσον αφορά το ποσοστό της ιδιοκτησίας που αγοράστηκε από νομικά πρόσωπα, τα 407, δηλαδή το 90% του συνόλου, ήταν ολόκληρα (100% μιας ιδιοκτησίας) και το υπόλοιπο 10% αφορούσε αγορά ενός ποσοστού μιας ιδιοκτησίας. Υπήρχε μια περίπτωση εταιρείας η οποία αγόρασε το 15% σε 32 ακίνητα στο ίδιο κτίριο.

Τα νομικά πρόσωπα έχουν διάφορες μορφές: οι περισσότερες (33) είναι ανώνυμες εταιρίες κάποιας μορφής. Ακολουθούν οι μονοπρόσωπες ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρίες (10), οι Limited Companies-LTD (10), οι ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρείες- ΙΚΕ (8), οι μονοπρόσωπες εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΜΕΠΕ (6), οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΕΠΕ (5) και οι υπόλοιπες είναι άλλης μορφής. Ως προς τον τομέα λειτουργίας τους, πρόκειται κυρίως για επενδυτικές εταιρείες, εταιρείες real estate, εταιρείες χρηματοδοτικών μισθώσεων, τεχνικές εταιρείες.

Να σημειωθεί ότι δεν είναι εταιρείες όλα τα νομικά πρόσωπα. Ανάμεσά τους υπάρχουν ασφαλιστικά ταμεία, επιμελητήρια, ενώσεις, εθνοτοπικοί σύλλογοι, οργανώσεις, θρησκευτικοί φορείς. Λίγα από αυτά βρίσκονται στις πρώτες θέσεις ως προς το πλήθος των αγορών τους, καθώς τα περισσότερα όμως απέκτησαν μόλις ένα ακίνητο.

Όσον αφορά στις χωρικές προτιμήσεις των νομικών προσώπων, σχεδόν το ένα τρίτο (28%) των αγορών έχουν γίνει σε ακίνητα επί της οδού Ακαδημίας. Το ενδιαφέρον των νομικών προσώπων συγκέντρωσαν και οι οδοί Κωλέττη, Ιπποκράτους και Ζωοδόχου Πηγής.

Τα φυσικά πρόσωπα

Όπως προαναφέρθηκε, από τις 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε ακίνητα κατά τη δεκαετίας της οικονομικής κρίσης στην περιοχή μελέτης, οι 2.221 έγιναν από 1.658 Έλληνες και οι 459 από 336 αλλοδαπούς. Αυτό που παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον στην κατανομή των αγορών ανά έτος (γράφημα 2) είναι ότι ενώ στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης οι αγορές από αλλοδαπούς είναι πολύ περιορισμένες (ενδεικτικά, 2009 5,2% των αγορών εκείνης της χρονιάς από φυσικά πρόσωπα, 2010 το 3,3%), σταδιακά στα μέσα της οικονομικής κρίσης ξεκινούν να αυξάνονται και στο τέλος της εξεταζόμενης δεκαετίας να αντιπροσωπεύουν σχεδόν τις μισές αγορές: το 2015 το 21,3%, το 2016 το 17,2%, το 2017 το 24,9% και ξαφνικά το 2018 το 42,5% των αγορών από φυσικά πρόσωπα (Έλληνες ή ξένους) εκείνη τη χρονιά. Αυτό υποδεικνύει πως τη στιγμή που η οικονομική δύναμη των ημεδαπών είχε συρρικνωθεί δραματικά, ξεκινά (όπως και με τις εταιρείες) μια είσοδος αλλοδαπών μικρο- ή μεγαλο- επενδυτών, που αναζητούν ευκαιρίες στην υποσχόμενη (καταρρακωμένη;) αγορά ακινήτων.

Πίνακας 6: Αγορές ακινήτων από φυσικά πρόσωπα ανά έτος

Όσον αφορά το πλήθος των αγορών (πίνακας 6), η πλειονότητα (61,6%) των φυσικών προσώπων αγόρασε μόνο ένα ακίνητο (συνολικά 1.660 ιδιοκτησιακά δικαιώματα). Από δύο ακίνητα αγόρασε το 15,9% των φυσικών προσώπων (δηλαδή 215 άτομα απέκτησαν 430 ιδιοκτησιακά δικαιώματα), από τρία το 6,5% (59 άτομα απέκτησαν 177 ακίνητα), από τέσσερα το 4,4% (30 άτομα απέκτησαν 120 ακίνητα) και από πέντε το 1,3% (7 άτομα αγόρασαν 35 ακίνητα). Συνολικά, το 84,1% των ακινήτων που αγοράστηκαν από φυσικά πρόσωπα ήταν περιπτώσεις ατόμων που αγόρασαν 1-3 ακίνητα.

Εθνικότητες

Συνολικά, αγορές στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 αγόρασαν ακίνητα άνθρωποι από 42 διαφορετικές εθνικότητες (πίνακας 7). Υπενθυμίζεται ότι ως αλλοδαποί έχουν καταγραφεί άτομα με εθνικότητα άλλη από την ελληνική – ο τόπος κατοικίας επέλεξα να μην εξεταστεί, καθώς στο σημερινό παγκοσμιοποιημένο περιβάλλον δεν έχει αποφασιστική σημασία. Έτσι ανάμεσα στους καταχωρημένους ως αλλοδαπούς βρίσκονται και άτομα με ελληνικά ονοματεπώνυμα, που είναι όμως υπήκοοι άλλων χωρών.

Πίνακας 7: Αγορές από αλλοδαπούς και πλήθος αλλοδαπών αγοραστών ανά εθνικότητα (2009-2018)

Η ανάλυση των στοιχείων των αγορών εκείνης της περιόδου ανά εθνικότητα (πίνακας 7) δείχνει να επιβεβαιώνει εν μέρει τη γενική πεποίθηση της περιόδου, ότι Κινέζοι (τελικά λιγότερο) και Ισραηλινοί (τελικά περισσότερο) ήταν ανάμεσα στις εθνικότητες που πραγματοποίησαν σημαντικό αριθμό πράξεων. Ωστόσο η δεύτερη μετά τους Ισραηλινούς μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών δεν είναι τόσο αναμενόμενη: οι Αλβανοί. Μεγάλος αριθμός αγοραστών ήταν επίσης από τη Γαλλία και την Κύπρο. Συνολικά σχεδόν οι μισοί αγοραστές (48,8%) είναι υπήκοοι μόλις τεσσάρων χωρών (Ισραήλ, Αλβανία, Γαλλία, Κύπρος).

Χάρτες 9-12: Χωροθέτηση αγοραπωλησιών ανά εθνικότητα αγοραστή

Ως προς το πλήθος των αγορών, που είναι το πιο ουσιαστικό (πίνακας 6), οι Ισραηλινοί παραμένουν στην κορυφή της λίστας, καθώς υπήκοοι της χώρας αυτής αγόρασαν στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 74 ακίνητα (το 16,2% του συνόλου των αγορών από αλλοδαπούς). Στη δεύτερη θέση όμως βρίσκεται η Κίνα, από κοινού με την Κύπρο, υπήκοοι των οποίων αγόρασαν 52 ακίνητα (οι αγορές από υπηκόους της κάθε χώρας αντιπροσωπεύουν έκαστη 11,3% του συνόλου). Οι υπήκοοι Αλβανίας βρίσκονται στην επόμενη θέση με 42 ακίνητα (9,1%) και ακολουθούν οι Γάλλοι με 39 ακίνητα (8,5%) και οι Τούρκοι με 29 ακίνητα (6,3%). Σωρευτικά, περίπου τα μισά (47,9%) ακίνητα που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς, είναι από υπηκόους τεσσάρων χωρών (Ισραήλ, Κύπρος, Κίνα, Αλβανία).

Συμπεράσματα

Από την ανάλυση των στοιχείων αποδεικνύεται ότι μεγάλο μέρος των ακινήτων που αγοράστηκε, ιδίως μετά το 2015 έπαψε να ενοικιάζεται μακροπρόθεσμα και οδηγήθηκε σε βραχυχρόνια μίσθωση. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει και έμμεσα (από τον πολύ μεγάλο αριθμό καταχωρήσεων στο airbnb και τα στοιχεία για την άνοδο των ενοικίων έως 30-35% το 2018), αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις και άμεσα, καθώς η έρευνα εντόπισε είτε ολόκληρα κτίρια που μετατράπηκαν σε εγκαταστάσεις φιλοξενίας είτε την απόκτηση διαμερισμάτων από επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο αυτό. Επίσης στα καταστατικά πολλών από τις εταιρείες που αγόρασαν ακίνητα στα Εξάρχεια προκύπτει ότι ο σκοπός τους είναι η διαχείριση ακινήτων και, ξεκάθαρα, η βραχυχρόνια μίσθωσή τους.

Η εικόνα που υπήρχε καθ’όλη τη δεκαετία της κρίσης στη δημόσια σφαίρα για τα Εξάρχεια φαίνεται ότι τελικά υποβοήθησε, αν όχι ενίσχυσε την κερδοσκοπία στο χώρο των ακινήτων. Τα συνεχή επεισόδια με την αστυνομία, οι καταστροφές και το εμπόριο ναρκωτικών, όλα αυτά συγκρότησαν μια εικόνα παρακμής για την περιοχή στη δημόσια σφαίρα, που κατ’αρχήν αποθάρρυνε την είσοδο νέων κατοίκων. Παράλληλα ως πραγματικά γεγονότα, λειτούργησαν αρνητικά για μερίδα των κατοίκων της περιοχής, που αναζήτησε αλλού κατοικία ενδεχομένως μην αντέχοντας την υποβάθμισή της και την παραβατικότητα. Η πτώση των τιμών των ακινήτων ενθάρρυνε σταδιακά τις αγορές και τα Εξάρχεια, λόγω του νεανικού και “επαναστατικού” τους χαρακτήρα (που συχνά παρουσιαζόταν ως “εμπειρία” από αυτούς που δραστηριοποιούνταν στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης), αλλά και της εγγύτητάς τους με το ιστορικό κέντρο μετατράπηκαν το 2017-2018 σε πεδίο επενδυτικής ευκαιρίας. Το αν αυτή η εικόνα (δηλαδή η παρουσίαση στη δημόσια σφαίρα των Εξαρχείων ως άβατο αναρχίας και ναρκωτικών) “μεγεθύνθηκε” με πολιτική/οικονομική σκοπιμότητα, προκειμένου να πέσουν οι τιμές των ακινήτων και να “αλωθεί” (ώστε να “κανονικοποιηθεί”) η περιοχή μέσω του real estate είναι κάτι που εύκολα μπορεί κανείς να ισχυριστεί αλλά προφανώς δεν μπορεί να αποδειχθεί. Αποδεικνύεται όμως ότι το επενδυτικό κεφάλαιο προσβλέπει στην «κανονικοποίηση» αυτή, πιθανότατα στο βαθμό που δεν αλλοιώνει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της ως “brand”, επενδύοντας σε ακίνητα και στη βραχυχρόνια μίσθωσή τους. Είναι πάντως εξαιρετικά ενδιαφέρον – μια περιοχή, η οποία παρουσιάζεται συστηματικά στη δημόσια σφαίρα ως “βασίλειο της ανομίας” να μπαίνει τόσο ευθέως στο στόχαστρο του επενδυτικού κεφαλαίου (εγχώριου ή ξένου), σε σημείο που να παρουσιάσει σημάδια εξευγενισμού (gentrification).

[1] Kεντρική εικόνα: Εφημερίδα Η Αυγή, Μπλε Πολυκατοικία: η ιστορία και ο μύθος της, 11/12/2013