Το κτηριακό απόθεμα του κέντρου της Αθήνας
Τριανταφυλλόπουλος Νίκος
Δομημένο Περιβάλλον, Οικονομία, Πολιτική, Στέγαση
2015 | Δεκ
Κατά τα πρώτα σαράντα περίπου μεταπολεμικά χρόνια, το κέντρο της Αθήνας, άκμασε, πύκνωσε, άλλαξε αισθητικά και λειτουργικά, αποτελώντας όμως πάντοτε τον ομφαλό της οικονομικής και πολιτιστικής ζωής της μητρόπολης. Την ακμή του ακολούθησε μια περίοδος παρακμής, με αυξανόμενη ένταση κατά τα τελευταία τριάντα περίπου χρόνια. Η υψηλή πυκνότητα του κέντρου σε συνδυασμό με την αύξηση της αυτοκίνησης και την έλλειψη αποτελεσματικών δικτύων μέσων μαζικής μεταφοράς, ιδιαίτερα πριν από την κατασκευή του μετρό, καθώς και η εντεινόμενη υποβάθμιση του περιβάλλοντος, δημιούργησαν συνθήκες εξόδου του πληθυσμού και απομάκρυνσης πολλών δραστηριοτήτων από αυτό. Η αυξανόμενη οικονομική ευμάρεια και η υιοθέτηση νέων τρόπων ζωής και καταναλωτικών προτύπων, οδήγησαν ένα μέρος του πληθυσμού της Αθήνας στην αναζήτηση νέων σκηνών, στην περιφέρεια της πόλης, όπου θα εκτυλίσσονταν πλέον το θέατρο της καθημερινής του ζωής, και θα εξέφραζαν καλύτερα τις νέες αξίες και πρότυπα της κοινωνίας. Η αναπόφευκτη, αλλά ίσως υπερβολική και απρογραμμάτιστη επέκταση του μητροπολιτικού συγκροτήματος, συνοδεύτηκε και από τη δημιουργία περιφερειακών εμπορικών αγορών και εμπορικών κέντρων, που αποδυνάμωσαν το παραδοσιακό εμπορικό κέντρο της Αθήνας. Ο πληθυσμός της, πρόσφατα αστικοποιημένος, δεν διέθετε συλλογική μνήμη, αξίες και συνείδηση αστικού πολιτισμού, και πιθανότατα δεν ήταν σε θέση να διατηρήσει έναν ενεργητικό διάλογο με το παρελθόν της πόλης. Ποτέ ίσως δεν υπήρξε σοβαρό κοινωνικό αίτημα για την ανάληψη δράσεων από το κράτος για την αναστροφή της πορείας υποβάθμισης του κέντρου της Αθήνας.
Τα δικαιώματα οικοδομικής αξιοποίησης που είχαν αποδοθεί στην έγγεια ιδιοκτησία κατά την περίοδο ισχυρής ανάπτυξης του κέντρου της πόλης, ευνόησαν την εντατική εκμετάλλευσή της και την παραγωγή υψηλής γαιοπροσόδου. Ιδιαίτερα με την αμφιλεγόμενη μέθοδο της αντιπαροχής, δόθηκε κάποια λύση στο πρόβλημα στέγασης του ταχέως αυξανόμενου πληθυσμού, και των αναπτυσσόμενων δραστηριοτήτων. Τη θέση των παλαιών, χαμηλού ύψους κτηρίων, κατέλαβαν προοδευτικά νέες, υπερσύγχρονες για την εποχή τους πολυώροφες οικοδομές, που εκμεταλλεύτηκαν τον ιδιωτικό χώρο κατά το μέγιστο δυνατό, τόσο κάθετα όσο και οριζόντια. Ορθώθηκαν υπερσύγχρονες για την εποχή τους πολυκατοικίες και πολυτελή μέγαρα γραφείων και καταστημάτων, που σε σχέση με το παρελθόν, στέγασαν πολλαπλάσιο πληθυσμό και δραστηριότητες. Δημιουργήθηκε έτσι ένα κτηριακό απόθεμα από πολυσύχναστες κυψέλες, που συχνά επικοινωνούν μεταξύ τους με γοητευτικές στοές που δίδουν διέξοδο προς το δημόσιο χώρο. Συχνά κομψά, αλλά συνηθέστερα επιβλητικά, κάποια από αυτά τα κτήρια αποτελούν σήμερα μέρος της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς της πόλης, ακόμη και εάν δεν έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, όπως – δικαιωματικά σχεδόν – κάποια παλαιότερα κτήρια που επέζησαν και μετά από την εποχή της αντιπαροχής.
Η κατάσταση του κτηριακού αποθέματος του κέντρου της Αθήνας είναι σήμερα ιδιαίτερα προβληματική, όπως καταδεικνύουν τα στοιχεία που προέκυψαν από πρόσφατες έρευνες του Τμήματος Μηχανικών Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας σε ένα ευρύ τμήμα του κέντρου που περιλαμβάνει 1650 κτίρια και παρουσιάζονται στις επόμενες ενότητες του κειμένου.
Υψηλές πυκνότητες και απαξιωμένο κτηριακό απόθεμα
To κτηριακό απόθεμα στο κέντρο της Αθήνας χαρακτηρίζεται σήμερα ως απαξιωμένο. Περισσότερα από τα μισά κτήρια (55%) σε ευρεία περιοχή του που μελετήθηκε, κατασκευάστηκαν προ πεντηκονταετίας, ενώ περίπου το 20% από αυτά είναι αρκετά παλαιότερα. Κατά την εικοσαετία 1970-1990, κατασκευάστηκε το 15% των κτηρίων, ενώ ελάχιστα κτήρια (αντιπροσωπεύουν περίπου το 7% του συνόλου) κατασκευάστηκαν από το 1990 μέχρι τις μέρες μας (Χάρτης 1). Εντούτοις, η παλαιότητα του κτηριακού αποθέματος δε θα αποτελούσε πρόβλημα για την πόλη, εάν τα κτήρια ήταν επαρκώς συντηρημένα και ανταποκρίνονταν στις απαιτήσεις των σύγχρονων χρηστών τους, καθώς επίσης, εάν ορισμένα από αυτά διέθεταν κάποια αρχιτεκτονική ευπρέπεια. Σχεδόν το σύνολο των κτηρίων χρίζουν σήμερα κοστοβόρων παρεμβάσεων για την αποκατάσταση, εκσυγχρονισμό και βελτίωση της ενεργειακής τους απόδοσης (Χάρτης 2). Για πάνω από το 60% των κτηρίων, το κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού τους υπερβαίνει τη σημερινή (2015) αγοραία αξία τους.
Χάρτης 1: Εκτίμηση της περιόδου κατασκευής των κτηρίων
Πηγή στοιχείων: ιδία έρευνα πεδίου, Q3 2013
Χάρτης 2: Εκμετάλλευση Συντελεστή Δόμησης
Πηγές στοιχείων: ιδία έρευνα δομημένων επιφανειών Q3 2013, στοιχεία ιδιοκτησιών από την Κτηματολόγιο Α.Ε., Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Δ. Αθηναίων. Ιδία επεξεργασία στοιχείων.
| Στο χάρτη απεικονίζονται τα κτήρια των οποίων η δομημένη επιφάνεια υπερβαίνει ή υπολείπεται των δυνατοτήτων δόμησης που επιτρέπεται με βάση τους ισχύοντες σήμερα συντελεστές δόμησης, μετά τη μείωσή τους κατά τις τελευταίες δεκαετίες.
Με κόκκινη παλέτα χρωμάτων απεικονίζεται η ένταση της υπέρβασης του ισχύοντος συντελεστή δόμησης. Με πράσινη παλέτα υποδεικνύεται η υπολειπόμενη δυνατότητα δόμησης. |
Το σύνολο σχεδόν των οικοπέδων έχει οικοδομηθεί με υψηλούς συντελεστές δόμησης. Η θεσμοθέτηση μειωμένων συντελεστών κατά τις τρεις περίπου τελευταίες δεκαετίες, είχε μάλλον περιορισμένα αποτελέσματα (Χάρτης 3, σε συνδυασμό με τον Χάρτη 1). Η σημαντική υπέρβαση της δομημένης επιφάνειας πολλών κτηρίων σε σχέση με τους ισχύοντες σήμερα συντελεστές δόμησης, καθιστά ανεφάρμοστες ή ακόμη και ουτοπικές, κάποιες προτάσεις για την κατεδάφιση κτηρίων με σκοπό τη δημιουργία νέων ή για τη δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων. Κα αυτό συμβαίνει όταν δε λαμβάνονται επαρκώς υπόψη το ύψος των αποζημιώσεων των ιδιοκτητών ακινήτων, υπό συνθήκες σχεδόν απόλυτης έλλειψης οικονομικών πόρων, ή την αναποτελεσματικότητα πολεοδομικο-οικονομικών μηχανισμών, όπως της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Αν και οι μεγάλες καλύψεις και πυκνότητες των οικοδομικών τετραγώνων καθιστούν μάλλον δύσκολη την εφαρμογή των αρχών του βιοκλιματικού σχεδιασμού σε περιπτώσεις αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού των παλαιών κτηρίων, ταυτόχρονα, η υψηλή πυκνότητα της πόλης θα μπορούσε ίσως να αποτελέσει ένα από τα πλεονεκτήματά της, τουλάχιστον σε ότι αφορά την εξοικονόμηση ενέργειας, υπό προϋποθέσεις.
Χάρτης 3: Κόστος Αποκατάστασης και Εκσυγχρονισμού του Κτηριακού Αποθέματος
Πηγή στοιχείων: Ιδία έρευνα – αυτοψίες κτηρίων, Q3 2013. Ιδία επεξεργασία.
| Στο χάρτη απεικονίζεται το κόστος αποκατάστασης του κτηριακού αποθέματος σε κατάσταση καινούριου με το επιπλέον κόστος ενεργειακής αναβάθμισης, χωρίς περαιτέρω εσωτερικές ή εξωτερικές παρεμβάσεις.
Τα στοιχεία της κατάστασης συντήρησης κάθε κτηρίου συλλέχθηκαν με αυτοψία. Η επεξεργασία τους έγινε με εξελιγμένο αλγόριθμο. |
Υψηλά ποσοστά κενών ιδιοκτησιών και έντονη κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας
Στα χρόνια της κρίσης καταγράφονται πολύ υψηλά ποσοστά κενών ιδιοκτησιών, τόσο σε ισόγεια καταστήματα (Χάρτης 4), όσο και σε χώρους κάθε χρήσης, στους ορόφους των κτηρίων (Χάρτης 5). Τα ποσοστά κενών φθάνουν σε ορισμένες περιοχές του κέντρου της πόλης το 40% της συνολικής δομημένης επιφάνειας καταστημάτων, και περίπου στο 37% των χώρων σε ορόφους. Εξολοκλήρου κενά είναι το 18% των κτηρίων, πολλά εκ των οποίων είναι διατηρητέα. Τα ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά κενών χώρων αποτελούν τη χαρακτηριστικότερη έκφανση της γενικευμένης κρίσης που βιώνει η πόλη. Πέρα από την υποβάθμιση της εικόνας της πόλης, πλήττονται βαριά οι κοινωνικές και οικονομικές της λειτουργίες.
Χάρτης 4: Κενά ισόγεια καταστήματα
Πηγή στοιχείων: ιδία έρευνα και επεξεργασία Q3 2013
| Στο χάρτη απεικονίζεται το ποσοστό επιφανείας των κενών ισόγειων εμπορικών χώρων κάθε κτηρίου, επί του συνόλου του εμβαδού του ισογείου του. |
Χάρτης 5: Κενές ιδιοκτησίες σε ορόφους
Πηγή στοιχείων: ιδία έρευνα και επεξεργασία Q3 2013
| Στο χάρτη απεικονίζεται το ποσοστό επιφανείας κενών χώρων κάθε κτηρίου, επί του συνόλου του εμβαδού του, εκτός ισογείου και υπόγειων χώρων. |
Δύο από τα κύρια δομικά χαρακτηριστικά του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των υφιστάμενων κτηρίων στην περιοχή του κέντρου της πόλης, είναι η μικρο-ιδιοκτησία και η πολύ-ιδιοκτησία. Τα χαρακτηριστικά αυτά οφείλονται κατ’αρχήν στη μικροϊδιοκτησία της γης, αφού πάνω από το 80% των οικοπέδων έχουν εμβαδό μικρότερο των 500 τ.μ. Στα μικρά οικόπεδα οικοδομήθηκαν κτήρια με πολύ υψηλά ποσοστά συνιδιοκτησίας. Στο σύνολο των 1650 κτηρίων που εξετάσθηκαν, ο μέσος αριθμός συνιδιοκτητών ανέρχεται σε 32 άτομα, σύμφωνα με τα αποτελέσματα της επεξεργασίας πρωτογενών δεδομένων από την Κτηματολόγιο Α.Ε. Περίπου το 50% των κτηρίων ανήκουν σε πάνω από 75 ιδιοκτήτες. Εντοπίσθηκαν αρκετά κτήρια, σημαντικής επιφανείας, με πάνω από 300 συνιδιοκτήτες. Η πολύ-ιδιοκτησία είναι περισσότερο έντονη στα κτήρια γραφείων, και συνέβαλε αδιαμφισβήτητα στην απαξίωσή τους, κυρίως λόγω των δυσκολιών διαχείρισης και συντήρησής τους.
Τα υψηλά ποσοστά συνιδιοκτησίας των κτηρίων και η μικρο-ιδιοκτησία, υποδηλώνουν την περιορισμένη παρουσία πραγματικά μεγάλου κεφαλαίου στο κέντρο της Αθήνας, και τεκμηριώνουν την έντονη κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, η υποβάθμιση και απαξίωση του κτηριακού αποθέματος, σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση, αποτελεί πλέον ένα φαινόμενο με σημαντικές κοινωνικές επιπτώσεις, αφού έχει απαξιωθεί η περιουσία μεγάλου αριθμού μικροϊδιοκτητών, για τους οποίους η επένδυση των αποταμιεύσεών τους σε ακίνητα του κέντρου της πόλης αποτελούσε κατά το παρελθόν σημαντική επιλογή του κύκλου ζωής τους.
Οι αρνητικές συνέργειες
Τα κτήρια του κέντρου της Αθήνας είναι στη μεγάλη πλειοψηφία τους σε κακή κατάσταση συντήρησης, ενεργοβόρα, με υψηλά ποσοστά κενών, και φιλοξενούν χρήσεις χαμηλής προστιθέμενης αξίας για μητροπολιτικό κέντρο. Στα πεπαλαιωμένα και απαξιωμένα κτηριακά κελύφη, δεν μπορούν να στεγασθούν πλέον εκείνες οι κεντρικές λειτουργίες που κατά κανόνα συγκεντρώνονται στο κέντρο μιας σύγχρονης μητρόπολης. Λόγω των υψηλού κόστους των έργων αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού τους, του υψηλού βαθμού συνιδιοκτησίας και των χαμηλών μισθωμάτων, συνεχώς απαξιώνονται, και σταδιακά εγκαταλείπονται. Εξαιτίας της μεγάλης κλίμακας του προβλήματος της εγκατάλειψης των κτηρίων, έχει δημιουργηθεί ένας φαύλος κύκλος: το αστικό περιβάλλον υποβαθμίζεται λόγω των εγκαταλελειμμένων κτηρίων, και τα κτήρια εγκαταλείπονται λόγω της υποβάθμισης του αστικού περιβάλλοντος. Το φαινόμενο εξαπλώνεται σταδιακά σχεδόν σε ολόκληρη την έκταση της πόλης της, με πολλαπλές οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες. Για το φαινόμενο αυτό, δεν είναι αποκλειστικά υπεύθυνη η παρούσα βαθειά και μακροχρόνια οικονομική κρίση, αλλά κυρίως, οι ανεπάρκειες της πολιτείας στο σχεδιασμό και τη διαχείριση του χώρου. Επιπλέον, το ισχύον θεσμικό πλαίσιο καθιστά κάθε παρέμβαση σε κτήρια πολύ-ιδιοκτησίας, σχεδόν αδύνατη.
Σχεδόν το σύνολο των ιδιοκτητών κενών ακινήτων, και ιδιαίτερα κενών οριζόντιων ιδιοκτησιών εντός εγκαταλελειμμένων ή ημι-εγκατατελελλειμένων κτηρίων βρίσκεται σήμερα στην εξαιρετικά δυσμενή θέση να καταβάλλει υψηλούς φόρους, χωρίς πραγματική προοπτική επανάχρησης ή πώλησής τους. Η αναβάθμιση μεμονωμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν θα προσέδιδαν σε αυτές, αλλά ούτε και σε ολόκληρα τα κτήρια προστιθέμενη αξία, είτε με όρους αγοραίων τιμών είτε αισθητικούς ή λειτουργικούς, όταν οι κοινόχρηστοι χώροι και ο εξοπλισμός τους είναι πεπαλαιωμένοι, ιδιαίτερα υπό τις επικρατούσες συνθήκες μεγάλης προσφοράς ακινήτων και σχεδόν ανύπαρκτης ζήτησης.
Το οικιστικό απόθεμα του κέντρου, ιδιαίτερα κατά την τελευταία δεκαετία, έχει τεθεί προοδευτικά εκτός των διαδικασιών που στηρίζουν την οικονομική μεγέθυνση και την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη. Ένας τεράστιος πλούτος απομειώνεται διαρκώς εδώ και δεκαετίες, με ανυπολόγιστες οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες, δεδομένης της εξαιρετικά υψηλής πληθυσμιακής διασποράς της ιδιοκτησίας. Για το χρηματοπιστωτικό σύστημα το κτηριακό απόθεμα του κέντρου δεν αποτελεί πλέον σοβαρό αντικείμενο ενδιαφέροντος, όχι μόνο λόγω της χαμηλής αγοραίας αξίας του, αλλά κυρίως, λόγω του υψηλού επιχειρηματικού κινδύνου που ενέχει η χρηματοδότηση επενδύσεων σε αυτό. Η αδυναμία αξιοποίησης των ακινήτων ως εμπράγματη εγγύηση για την παροχή δανείων, στερεί από την αγορά πολύτιμους πόρους για τη χρηματοδότηση παραγωγικών δραστηριοτήτων. Με δεδομένα την υποβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος και την οικονομική κρίση, κάθε προσπάθεια εκσυγχρονισμού της συντριπτικής πλειοψηφίας των κτηρίων καθίσταται ασύμφορη με όρους αγοράς, και άρα ουσιαστικά ανέφικτη, όπως κατέδειξε ένας σημαντικός αριθμός μελετών σκοπιμότητας για την αποκατάσταση κτηρίων που εκπονήθηκαν στα πλαίσια των ερευνητικών προγραμμάτων του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας. Τα παραπάνω δικαιολογούν σε μεγάλο βαθμό και την παντελή έλλειψη κινητικότητας της αγοράς ακινήτων στο κέντρο της πόλης, είτε για οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε για αυτοτελή κτήρια προβολής.
Η δυσμενής αυτή κατάσταση φαίνεται ότι είναι εξαιρετικά δύσκολο να βελτιωθεί χωρίς την άσκηση έντονων δημόσιων πολιτικών και μέτρων, με στόχο τόσο για τη βελτίωση του δημόσιου χώρου, όσο και του κτηριακού αποθέματος. Διαφορετικά, ακόμη και όταν η οικονομική κρίση ξεπεραστεί, πιθανότατα όπως και στο παρελθόν, οι δυνητικοί χρήστες κεντρικών θέσεων της πόλης θα αναγκαστούν να αναζητήσουν έκκεντρες θέσεις για την εγκατάστασή τους. Με δεδομένη την ευρεία κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας, το σημαντικότερο θέμα που τίθεται δεν είναι ίσως εκείνο ενός δυσδιάκριτου θέματος πιθανού εξευγενισμού κάποιων τμημάτων της πόλης, αλλά εκείνο της απονομής κοινωνικής δικαιοσύνης από την πολιτεία στους ανθρώπους που επένδυσαν για δεκαετίες τους κόπους τους στο κέντρο της πόλης, και αναγκάσθηκαν να εγκαταλείψουν τις εστίες τους και να διακόψουν τη λειτουργία των επιχειρήσεών τους λόγω της υποβάθμισης του κέντρου της πόλης.
Αναφορά λήμματος
Τριανταφυλλόπουλος, Ν. (2015) Το κτηριακό απόθεμα του κέντρου της Αθήνας, στο Μαλούτας Θ., Σπυρέλλης Σ. (επιμ.) Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού. URL: https://www.athenssocialatlas.gr/άρθρο/κτηριακό-απόθεμα/ , DOI: 10.17902/20971.21
Αναφορά Άτλαντα
Μαλούτας Θ., Σπυρέλλης Σ. (επιμ.) (2015) Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού. URL: https://www.athenssocialatlas.gr/ , DOI: 10.17902/20971.9
Βιβλιογραφία
- Ευρωπαϊκή Οικονομική και Κοινωνική Επιτροπή (2010) Αναγκαιότητα εφαρμογής μιας ολοκληρωμένης προσέγγισης στην αστική ανάπλαση. Βρυξέλλες.
- Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης (2014) Διερεύνηση και πρόταση θεσμοθέτησης μηχανισμών και κινήτρων για την αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματος στην ευρύτερη περιοχή ανάπλασης της οδού Πανεπιστημίου. Αθήνα.
- Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης (2014) Διερεύνηση ολοκληρωμένης αστικής παρέμβασης στο κέντρο της Αθήνας. Αθήνα. Available from: http://www.ypeka.gr/LinkClick.aspx?fileticket=cwreF0yvjYc=&tabid=37&language=el-GR.
