Χρήση και κατοχή διαμερισμάτων στην αθηναϊκή πολυκατοικία της αντιπαροχής

Αν η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση μέσω της αντιπαροχής αφορά σχεδόν αποκλειστικά τους σημερινούς ενοίκους άνω των 50 ετών, ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι για τις ηλικίες 20 με 50 η ιδιοκατοίκηση είναι αποτέλεσμα είτε κληρονομιάς από γονείς ή παππούδες, είτε φιλοξενίας, είτε συγκατοίκησης με γονείς με τους δεύτερους να είναι και οι νόμιμοι ιδιοκτήτες.

Αυτό καθιστά τις προθέσεις της συγκεκριμένης ηλικιακής ομάδας κρίσιμες καθώς αυτά τα άτομα θα είναι οι ιδιοκτήτες και άρα διαχειριστές των διαμερισμάτων στο άμεσο μέλλον. Η συνέχιση της ιδιοκατοίκησης στο παρόν διαμέρισμα, η διάθεσή του προς ενοικίαση ή η πώλησή του είναι δική τους απόφαση. Αυτή η ηλικιακή ομάδα θα επηρεάσει τον ιδιοκτησιακό χάρτη των πολυκατοικιών τα επόμενα χρόνια.

Προκύπτει ότι, σήμερα, οι νέοι δεν επενδύουν στο διαμέρισμα του κέντρου χωρίς όμως να αποκλείουν την ιδιοκατοίκηση αν η πρόσβαση σε αυτό δεν απαιτεί ύπαρξη κεφαλαίου. Εδώ, πιθανώς αντανακλάται και η υπεροχή της ιδιοκατοίκησης έναντι της ενοικίασης στις προτιμήσεις των ελληνικών νοικοκυριών (Κουβέλη, Σακελλαρόπουλος, 1984).

Μέσω της φυσικής απώλειας ανθρώπων άνω των 50 ετών, οι νεότερες γενιές αποκτούν ιδιόκτητη στέγη την οποία κληρονομούν από τους εκλιπόντες γονείς ή παππούδες τους. Αυτή η εισροή νεότερων ατόμων στην πολυκατοικία τείνει να αντισταθμίζει τη διαφαινόμενη γήρανση του πληθυσμού που σχολιάστηκε παραπάνω με αφορμή το Γράφημα 6. Ενήλικα παιδιά που φεύγουν από το πατρικό τους για να κατοικήσουν αλλού με τις δικές τους οικογένειες και νεαρά άτομα που έρχονται στην πολυκατοικία για να ιδιοκατοικήσουν στο διαμέρισμα που κληρονόμησαν: αντίρροπες μετακινήσεις που φαίνεται να διατηρούν την ηλικιακή ισορροπία στη μεταπολεμική αθηναϊκή πολυκατοικία.

Συνεχής ιδιοκατοίκηση από το 1970 μέχρι σήμερα

Στο Γράφημα 9, απεικονίζονται δύο περίοδοι κατοίκησης της πολυκατοικίας Β, η πρώτη στις δεκαετίες του 1970 και του 1980 και η δεύτερη από το 2010 μέχρι σήμερα. Εικονογραφείται η σταδιακή γήρανση των ενοίκων και η εν μέρει ηλικιακή ανανέωση. Εξετάζονται μόνο τα νοικοκυριά που ιδιοκατοικούν συνεχώς μέχρι σήμερα. Στο Σχήμα 9 αποδίδεται και το μέγεθος των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας Β προκειμένου να γίνεται αντιληπτή και η πυκνότητα κατοίκησης στο καθένα από αυτά. Οι διαφορές μεταξύ των δύο εξεταζόμενων χρονικών περιόδων είναι πολύ έντονες. Κατά την πρώτη περίοδο (δεκαετίες 1970 και 1980), τα διαμερίσματα κατοικούνται από πυρηνικές οικογένειες με ένα έως τρία ανήλικα παιδιά ή από ηλικιωμένα ζευγάρια. Από το 2010 μέχρι σήμερα, τα περισσότερα διαμερίσματα κατοικούνται από τον ή τους ηλικιωμένους πλέον γονείς και αποτελούν για αυτούς όχι κύρια κατοικία αλλά δευτερεύουσα. Από τα παιδιά που μεγάλωσαν και σήμερα είναι ενήλικες μεταξύ 20 και 50 συναντώνται μόλις δύο, ενώ μια ανανέωση του πληθυσμού προκύπτει από την εγκατάσταση των εγγονών των τότε ηλικιωμένων ζευγαριών που επιλέγουν να ιδιοκατοικήσουν στο διαμέρισμα που κληρονόμησαν.

Γράφημα 9: Η γήρανση των ενοίκων

Χρήση των διαμερισμάτων μέχρι σήμερα

Στο Γράφημα 10 απεικονίζεται η ζωή του κάθε διαμερίσματος από τη στιγμή που κατασκευάζεται μέχρι σήμερα. Καταγράφεται το πότε και πώς αποκτάται από τον ιδιοκτήτη, με ποιον τρόπο το χρησιμοποιεί, αν ιδιοκατοικεί, αν το νοικιάζει, αν το κληροδοτεί σε κάποιον συγγενή, αν φιλοξενεί μέλη της οικογένειας ή τέλος αν το πουλάει σε αγοραστή. Μελετώντας προσεκτικά τον πίνακα προκύπτουν οι ακόλουθες παρατηρήσεις.

Γράφημα 10: Χρήση διαμερισμάτων

Τα διαμερίσματα παρουσιάζονται κενά για πολύ μικρά διαστήματα. Όταν δεν γίνεται χρήση από τον ιδιοκτήτη μέσω ιδιοκατοίκησης ή φιλοξενίας, σχεδόν πάντα ενοικιάζονται. Η ενοικίαση συναντάται σε όλη την εξεταζόμενη χρονική περίοδο σε αντίθεση με τις πωλήσεις. Συγκεκριμένα, οι πωλήσεις είναι συγκεντρωμένες κυρίως στην πρώτη δεκαετία του 1970 και ακόμα περισσότερο τη χρονιά αποπεράτωσης της οικοδομής. Καμία πώληση δεν σημειώνεται μετά το 2008 ενώ στο χρονικό ενδιάμεσο, τις δεκαετίες 1980 και 1990, σημειώνονται διάσπαρτες πωλήσεις. Συχνή είναι και η απόκτηση διαμερίσματος μέσω κληρονομιάς, όπου ο νέος ιδιοκτήτης συχνά ιδιοκατοικεί. Αυτή η περίπτωση συναντάται συχνά την περίοδο μετά το 2000 και πιο συγκεκριμένα από το 2010 και μετά οπότε μπορεί να σχετίζεται με την οικονομική κρίση. Πιο συγκεκριμένα, και τα 4 καταγεγραμμένα νοικοκυριά που έτυχαν κληρονομιάς (Γράφημα 8), λόγω οικονομικής δυσχέρειας επιλέγουν να φύγουν από την μέχρι πρότινος ενοικιαζόμενη κατοικία ώστε να ιδιοκατοικήσουν. Η ιδιοκατοίκηση μπορεί να επιφέρει αναγκαστικά αλλαγή γειτονιάς ή χαμηλότερη ποιότητα κατοίκησης στο πλέον ιδιόκτητο αλλά παλιό διαμέρισμα. Έναντι αυτών των αρνητικών χαρακτηριστικών υπερισχύει η απαλλαγή του ενοίκου από την καταβολή ενοικίου.

Χαρακτηριστική κατηγορία διαμερισμάτων αποτελούν και αυτά που ενοικιάζονται σε όλη την εξεταζόμενη χρονική περίοδο. Είναι διαμερίσματα που αγοράστηκαν για επένδυση. Η αρχική αγορά τους δεν ήρθε να καλύψει κάποια άμεση στεγαστική ανάγκη, όσο να δημιουργήσει (μέσω της ενοικίασής τους) ένα συμπληρωματικό εισόδημα για τον ιδιοκτήτη τους. Πολύ συχνά, οι ιδιοκτήτες αυτών των διαμερισμάτων διαμένουν στην επαρχία και επιθυμούν την κατοχή ενός διαμερίσματος στην πρωτεύουσα. Όταν προκύψει ανάγκη, το συγκεκριμένο διαμέρισμα θα φιλοξενήσει μέλη της οικογένειας για τις σύντομες ή μη επισκέψεις στην πρωτεύουσα ή μπορεί να αποτελέσει και μελλοντικά φοιτητική στέγη για τα ενήλικα παιδιά. Είναι ένα πολυλειτουργικό διαμέρισμα που παρακολουθεί τις εξελισσόμενες ανάγκες της οικογένειας του ιδιοκτήτη του. Στην ίδια κατηγορία ανήκουν και διαμερίσματα που αποκτήθηκαν μέσω της αντιπαροχής, πέραν αυτού στο οποίο ιδιοκατοικεί ο άλλοτε οικοπεδούχος. Είναι τα μικρά και σε χαμηλό όροφο διαμερίσματα που προορίζονταν από την αρχή της εργολαβικής ανταλλαγής για το σκοπό αυτό.

Προκύπτει ότι το διαμέρισμα, είτε μικρό είτε μεγάλο, είτε ιδιοκατοικείται είτε ενοικιάζεται, καταλήγει πάντα να αξιοποιείται από τον ιδιοκτήτη ανάλογα με τις αλλαγές στον οικογενειακό προγραμματισμό. Καταγράφεται λοιπόν, μια τάση διαρκούς κατοίκησης των διαμερισμάτων, και όχι μια τάση ερήμωσης και εγκατάλειψης που μπορεί να έχει διατυπωθεί ή καταγραφεί στο παρελθόν (Εμμανουήλ, 2007). Μια τέτοια αρνητική άποψη μπορεί να επηρεάζεται από τη γερασμένη εικόνα των μεταπολεμικών αθηναϊκών πολυκατοικιών εξαιτίας της ελλιπούς συντήρησης και άρα της αναμενόμενης υλικής τους φθοράς. Παρά την υλική φθορά όμως τα παραμελλημένα αυτά κτήρια παραμένουν ζωντανά και πολύβουα κύτταρα της πόλης.

Μετακινήσεις ενοίκων

Το Γράφημα 11 απεικονίζει μετακινήσεις ενοίκων για τις δεκαετίες 1980 έως και 2010 εντός της Αττικής. Η αναλογία εισροές/εκροές προς και από τις περιοχές μελέτης Καισαριανή και Παγκράτι έχει ως εξής: 1/2 το 1980, 2/3 το 1990, 2/8 το 2000, 3/2 το 2010. Ήδη από τη δεκαετία του 1980, σημειώνεται η πρώτη μετακίνηση προς παραθεριστική κατοικία στο Σούνιο, σε μία προνομιούχα περιοχή της Αττικής μέχρι και σήμερα. Η δεύτερη εκροή αφορά οικογένεια που πούλησε το διαμέρισμα στο κέντρο, εντός των περιοχών μελέτης, για να αγοράσει αντίστοιχο στο τότε προάστιο της Αγίας Παρασκευής. Αυτά τα περιστατικά είναι ενδεικτικά της αρχής της κάμψης της πολυκατοικίας των κεντρικών δήμων της Αθήνας. Τη δεκαετία του 1990, οι εκροές αφορούν εξοχική κατοικία στην ανατολική Αττική, στη Ραφήνα και στη Λούτσα, από μεσήλικες ενοίκους, όπως και στην περίπτωση της εκροής προς το Σούνιο. Η δεκαετία του 2000 παρουσιάζει τις περισσότερες μετακινήσεις και τις περισσότερες εκροές. Όλες πραγματοποιούνται από νεαρά ζευγάρια που παντρεύονται και επιλέγουν νέο τόπο κατοικίας. Η Γλυφάδα, το Νέο Ηράκλειο, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, το Πικέρμι, ο Νέος Κόσμος και το Γαλάτσι είναι τέτοια παραδείγματα. Ενδιαφέρον παρουσιάζει η ίδια δεκαετία και προς τις εισροές. Οι εισροές αυτές δεν οφείλονται σε κακή προηγούμενη συνθήκη σε σχέση με την περιοχή ή την κατοικία όσο στη δυνατότητα πρόσβασης σε ιδιόκτητο διαμέρισμα. Η οικονομική δυσχέρεια των τελευταίων χρόνων της δεκαετίας, οπότε και σημειώνονται αυτές οι εισροές προς τις περιοχές μελέτης, οδηγούν στην εκμετάλλευση του διαμερίσματος μέσω της ιδιοκατοίκησης. Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επιλέγει να το ιδιοκατοικήσει, αν μέχρι πριν το διατηρούσε κενό ή το ενοικίαζε, για να βελτιώσει την οικονομική του κατάσταση θυσιάζοντας ίσως μια πιο καλή γειτονιά αλλά με το πλεονέκτημα της εγγύτητας στο κέντρο, όπως ειπώθηκε και παραπάνω. Η τελευταία δεκαετία, εν μέσω οικονομικής κρίσης, αποτελεί τη μόνη περίοδο κατά την οποία οι εισροές ξεπερνούν τις εκροές. Οι εκροές πλέον προς τη νότια ή την ανατολική Αττική, όπως και στην προηγούμενη δεκαετία, δεν αφορούν τόπους παραθερισμού αλλά τόπους μόνιμης κατοικίας.

Γράφημα 11: Μετακινήσεις ενοίκων εντός Αττικής

Η κινητικότητα είναι δεδομένη σε όλη την εξεταζόμενη χρονική περίοδο, με εντάσεις και υφέσεις. Οι κύριοι λόγοι των μετακινήσεων είναι, κατά τις πρώτες δεκαετίες, η απόκτηση παραθεριστικής κατοικίας, αργότερα η δημιουργία νέου νοικοκυριού από νεαρά άτομα ενώ τα τελευταία χρόνια της κρίσης η δυνατότητα πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση.

Συμπεράσματα

Μέσα από τη σύντομη αυτή έρευνα, σκιαγραφήθηκαν κάποια συγκεκριμένα προφίλ ενοίκων, ιδιοκτητών και φιλοξενούμενων της τυπικής αθηναϊκής πολυκατοικίας που μπορούν, ως ένα βαθμό, να ομαδοποιηθούν. Οι πρώτοι ένοικοι, ηλικιωμένοι πλέον, που παραμένουν στα διαμερίσματα των πολυκατοικιών αυτών, ενώ τα παιδιά τους κατοικούν με τις δικές τους οικογένειες σε άλλες περιοχές, συνήθως ακριβότερες, ηλικιωμένοι ένοικοι, επίσης από τους πρώτους, που πλέον διαμένουν αλλού, συνήθως εκτός κέντρου, σε κάποια παραθεριστική κατοικία που μετέτρεψαν σε κύρια, αλλά επισκέπτονται το κέντρο και διατηρούν το διαμέρισμα ως δευτερεύουσα κατοικία, νεαρά άτομα που εν μέσω οικονομικής κρίσης έφυγαν από το νοίκι και ήρθαν στη γειτονιά για να ιδιοκατοικήσουν στο διαμέρισμα που κληρονόμησαν.

Τα διαμερίσματα της μεταπολεμικής πολυκατοικίας, αν και γερασμένα λόγω περιορισμένης συντήρησης, δεν έπαψαν να παίζουν καθοριστικό ρόλο στον οικογενειακό προγραμματισμό της ελληνικής οικογένειας κατά τη διάρκεια των 50 και πλέον χρόνων παρουσίας τους. Αν και με εμφανώς μικρότερες πυκνότητες και με έντονη την απουσία νεαρών ατόμων με ανήλικα παιδιά, τα διαμερίσματα συνεχίζουν να κατοικούνται και να προσαρμόζονται στα εκάστοτε στεγαστικά και οικονομικά δεδομένα. Σε όλη τη διαδρομή τους μέχρι σήμερα, αξιοποιήθηκαν από τους εκάστοτε ιδιοκτήτες με τρόπο που είτε κάλυπτε στεγαστικές ανάγκες είτε πρόσθετε ένα επιπλέον έσοδο στο νοικοκυριό. Οι ένοικοί τους βρίσκονται σε συνεχή κινητικότητα μέσα στην πόλη από και προς αυτά με διαφορετικά κίνητρα ανά ηλικιακή ομάδα. Συμπεραίνεται λοιπόν ότι η αθηναϊκή πολυκατοικία δεν εγκαταλείπεται αλλά, κυρίως, υφίσταται διαρκείς αλλαγές που την κρατούν ζωντανή. Επιπλέον, ο γερασμένος πληθυσμός της αθηναϊκής πολυκατοικίας, μέσα από πρόσφατες εισροές νεότερων κατοίκων, ανανεώνεται ηλικιακά.

Αυτή η συνεχής κινητικότητα ενοίκων από και προς την αθηναϊκή πολυκατοικία συμπληρώνουν την εικόνα της που σίγουρα δεν είναι εικόνα εγκατάλειψης αλλά διαρκών μεταλλαγών. Η μεταπολεμική πολυκατοικία είναι παρούσα στη ζωή της πόλης όσο και αν το παραβλέπουμε. Η ερευνητική προσέγγιση αυτού του κτηρίου παρουσιάζει έντονο ενδιαφέρον και κρίνεται απαραίτητη για τις συζητήσεις γύρω από το μέλλον της Αθήνας.

[1] Σχετικά με την εντατική μεταπολεμική ανοικοδόμηση της Αθήνας βλ. (Burgel, 1976), (Μαντουβάλου, 1988), (Μαρμαράς, 1991), (Μπίρης, 1966)

[2] Ως χρήστες εννοούνται οι ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες και οι φιλοξενούμενοι. Ως φιλοξενία νοείται η παραχώρηση διαμερίσματος για κατοίκηση από τον ιδιοκτήτη σε τρίτο άτομο ενώ ο ιδιοκτήτης κατοικεί είτε στο εν λόγω είτε σε άλλο διαμέρισμα.

[3] Το άρθρο βασίζεται στη διπλωματική εργασία της συγγραφέα που εκπονήθηκε το 2016 στο πλαίσιο του μεταπτυχιακού προγράμματος ΔΠΜΣ «Αρχιτεκτονική-Σχεδιασμός του Χώρου», «Πολεοδομία & Χωροταξία», με επιβλέποντες καθηγητές τους Μάρκου Μαρία και Ησαΐα Δημήτρη.

[4] Στη διεξαγωγή της έρευνας σημαντική ήταν η συμβολή των εξής βιβλιογραφικών αναφορών, (Καμούτση, Μαλούτας, 1986), (Κουβέλη, 1986), (Κουβέλη, Σακελλαρόπουλος, 1984)